У фінансовому аналізі цей показник зазвичай називають строком окупності, або payback period. За рівномірного грошового потоку початкові вкладення ділять на чисті надходження за відповідний період. Якщо надходження змінюються, їх накопичують послідовно до моменту покриття вкладеної суми.
Для орендної нерухомості розрахунок має враховувати простої, управління, утримання, ремонти та інші витрати відповідно до обраної моделі. Валова орендна плата не дорівнює коштам, доступним для повернення капіталу. Додаткові великі витрати протягом володіння можуть відсунути момент окупності.
Варто розрізняти повернення всього капіталу, вкладеного в об’єкт, і повернення власних коштів інвестора. У другому випадку початкові вкладення та подальші потоки розраховують з урахуванням кредитного фінансування, платежів за боргом і його погашення під час продажу.
Простий строк окупності не враховує зміну вартості грошей у часі. Дисконтований строк окупності визначають за надходженнями, приведеними до поточної вартості за обраною ставкою. За додатної ставки він зазвичай довший, а в межах розрахункового періоду окупність може взагалі не настати.
Окремо зазначають, чи включено продаж нерухомості. Капітал може повернутися через накопичений орендний дохід або завдяки чистій виручці від продажу. Строк окупності не показує загальної дохідності та не враховує надходжень після моменту повернення вкладень, тож його розглядають разом з IRR і NPV.
Строк повернення капіталу
Що таке строк повернення капіталу: розрахунок окупності нерухомості, вплив витрат і продажу, відмінність простого та дисконтованого строку окупності.
Строк повернення капіталу означає період, протягом якого накопичені чисті грошові надходження від інвестиції покривають початкові вкладення. У нерухомості цей показник допомагає оцінити, скільки часу потрібно, щоб повернути кошти, витрачені на придбання та підготовку об’єкта. Наприклад, квартира разом із ремонтом та супутніми витратами коштувала 3 млн грн і щороку приносить 240 тис. грн після поточних витрат. За незмінних надходжень простий строк повернення капіталу становить 12,5 року.
Інші терміни на С
Самобуд це об’єкт нерухомості, який збудували без належних дозвільних документів, з порушенням будівельних норм або без правильного оформлення права на будівництво. У побуті так часто називають будинок, прибудову, мансарду, гараж, комерційне приміщення або навіть частину квартири, які фактично існують, але юридично не оформлені належним чином.
Самочинне будівництво це будівництво, реконструкція або добудова, виконані без належного права на землю, без дозвільних документів, з істотними порушеннями будівельних норм або без правильного введення об’єкта в експлуатацію. Простіше кажучи, об’єкт фізично існує, але юридично з ним не все гаразд. Це може бути приватний будинок, прибудова, мансарда, гараж, комерційне приміщення, перепланована квартира або частина будівлі.
Середній комісійний дохід з угоди показує, яку суму рієлтор або агентство в середньому отримує після завершення однієї операції з нерухомістю. Наприклад, агентство провело чотири угоди та отримало комісії у розмірі 30 000, 45 000, 55 000 і 70 000 грн. Загальний комісійний дохід становить 200 000 грн, а середній дохід з однієї угоди, 50 000 грн. Показник допомагає оцінювати фінансову результативність угод, порівнювати різні сегменти нерухомості та прогнозувати дохід рієлтора або агентства.
Середній період між повторними лістингами показує, скільки часу зазвичай минає між зняттям об’єкта з ринку та його наступною публікацією. Наприклад, три об’єкти повернулися на ринок через 10, 20 і 30 днів після деактивації. Середній період між публікаціями становить 20 днів.
Середній строк до першого зниження ціни показує, скільки часу зазвичай минає від публікації об’єкта до першого коригування його вартості. Наприклад, якщо ціну трьох об’єктів уперше знизили через 20, 35 і 50 днів після публікації, середній строк становить 35 днів.
Середній строк повторної активації показує, скільки часу зазвичай минає між зняттям об’єкта з ринку та його повторним виставленням на продаж або оренду. Наприклад, три об’єкти повернулися на ринок через 20, 40 і 60 днів після деактивації. Середній строк повторної активації становить 40 днів.
Середній строк реалізації після зниження ціни показує, скільки часу в середньому минає між останнім коригуванням вартості об’єкта та укладенням угоди. Наприклад, три квартири після зниження ціни були продані через 10, 20 і 30 днів. Середній строк реалізації після коригування становить 20 днів.
Середній строк реалізації повторного лістингу показує, скільки часу в середньому потрібно для продажу або здавання об’єкта після його повторного повернення на ринок. Наприклад, три повторно опубліковані квартири були реалізовані через 20, 35 і 50 днів. Середній строк їх реалізації становить 35 днів.
Середня вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство витрачає на маркетинг і продажі, щоб отримати одного клієнта, який фактично уклав угоду. Наприклад, протягом місяця агентство витратило 60 000 грн на рекламу, просування, сервіси та обробку звернень. За цей період залучені клієнти уклали шість угод. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається реклама та яка частина комісійного доходу витрачається на отримання нового клієнта.
Середня глибина зниження ціни показує, на скільки відсотків у середньому подешевшали об’єкти, вартість яких була скоригована під час експозиції. Наприклад, ціни трьох об’єктів знизилися на 5%, 10% і 15%. Середня глибина зниження становить 10%.
Середня зміна ціни при повторному лістингу показує, наскільки в середньому відрізняється нова стартова вартість об’єкта після його повернення на ринок від останньої ціни перед деактивацією. Наприклад, перед зняттям із продажу квартира коштувала 4 000 000 грн, а після повторної публікації її виставили за 3 800 000 грн. Зміна ціни становить −5%.
Середня кількість коригувань ціни показує, скільки разів у середньому змінювалася вартість об’єкта протягом його експозиції на ринку. Наприклад, для чотирьох лістингів ціну змінювали один, два, два і три рази. Середня кількість коригувань становить два на один об’єкт.