Внутрішня норма дохідності є ставкою дисконтування, за якої чиста приведена вартість проєкту, NPV, дорівнює нулю. Інакше кажучи, приведена вартість майбутніх надходжень урівноважує приведену вартість вкладень і витрат. Для річних грошових потоків результат виражається як річна ставка.
Розрахунок для нерухомості може включати придбання, супутні витрати, ремонт, чисті орендні надходження, капітальні витрати та чисту виручку від продажу. Важливо послідовно визначити склад потоків. Дохідність самого об’єкта без урахування кредиту та дохідність власного капіталу інвестора після залучення боргу є різними показниками.
IRR не дорівнює орендній дохідності або простому відношенню прибутку до вкладень. Вона залежить від строків платежів і вартості виходу з інвестиції. Висока прогнозована ціна продажу може суттєво підвищити IRR навіть за невеликого поточного орендного доходу.
Для потоків із нерівномірними датами використовують розрахунок XIRR, який враховує фактичні дати платежів. Якщо надходження й додаткові вкладення неодноразово змінюють знак грошового потоку, можливі кілька значень IRR або відсутність придатного розв’язку.
Показник розглядають разом із NPV, строком інвестиції, абсолютним прибутком і ризиками. Вищий IRR не завжди означає більший грошовий результат: короткий невеликий проєкт може мати вищу ставку, але принести менше коштів. Прогнозний IRR також залежить від припущень щодо оренди, простоїв, витрат і майбутнього продажу.
Внутрішня норма дохідності
Що таке внутрішня норма дохідності IRR: як вона враховує грошові потоки, строки вкладень і продаж нерухомості та чим відрізняється від орендної дохідності.
Внутрішня норма дохідності, або IRR, є показником дохідності інвестиції, який враховує розмір і час усіх вкладень та надходжень. У нерухомості його використовують для оцінювання купівлі під оренду, перепродажу або девелоперського проєкту. Наприклад, інвестор купує квартиру, витрачає кошти на ремонт, кілька років отримує орендні платежі, а потім продає об’єкт. IRR об’єднує ці грошові потоки в одну розрахункову ставку. Раніше отримані кошти мають більшу поточну цінність, ніж така сама сума, отримана пізніше.
Інші терміни на В
Вакантність нерухомості, це частка приміщень або площ, які в певний момент не використовуються та не приносять орендного доходу. Наприклад, якщо в офісному центрі загальною орендною площею 10 000 м² вільними залишаються 1 500 м², рівень вакантності становить 15%.
Валовий орендний дохід, це загальна сума коштів, яку власник отримує або може отримати від передання нерухомості в оренду до вирахування витрат. До розрахунку можуть входити орендна плата, платежі за паркомісця, комори, обладнання, рекламні конструкції та інші послуги, пов’язані з використанням об’єкта.
Вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство фактично витрачає, щоб отримати одного нового клієнта. На відміну від вартості ліда, цей показник враховує не просто звернення, а результат, який відповідає встановленому критерію: підписаний договір, внесений завдаток або завершена угода. Наприклад, агентство витратило 60 000 грн на рекламу, маркетинг і обробку звернень та отримало шість нових клієнтів, які завершили угоди. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається залучення клієнтів і скільки агентство може дозволити собі витрачати на маркетинг з урахуванням розміру комісії.
Вартість заміщення показує, скільки на дату оцінки коштувало б створити або придбати новий об’єкт, який має таку саму корисність, що й оцінювана нерухомість. Новий об’єкт не повинен бути точною копією. Він може мати сучасне планування, інші матеріали та технології, але виконувати аналогічні функції.
Вартість ліда показує, скільки коштує отримання одного звернення потенційного клієнта з певного рекламного каналу. Для розрахунку рекламні витрати ділять на кількість отриманих лідів. Наприклад, агентство витратило 20 000 грн на рекламу та отримало 100 звернень. Середня вартість одного ліда становить 200 грн. Проте цей показник ще не свідчить про ефективність реклами, оскільки частина звернень може виявитися нецільовою, дубльованою або недоступною для зв’язку. Тому в нерухомості потрібно оцінювати не лише номінальну вартість ліда, а й вартість кваліфікованого звернення, фактичного клієнта та завершеної угоди.
Вартість нерухомості, це грошова оцінка квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта на певну дату. Вона залежить від розташування, площі, стану, характеристик будинку, правового статусу, попиту, пропозиції та можливості використовувати об’єкт або отримувати від нього дохід. Вартість не завжди збігається із ціною, зазначеною в оголошенні або договорі.
Вбудоване приміщення, це приміщення, повністю розташоване в межах внутрішнього об’єму будівлі. Наприклад, магазин, офіс, аптека або салон на першому чи цокольному поверсі житлового будинку. Таке приміщення є частиною будівлі, але може бути окремим об’єктом нерухомості з власною площею, адресою, технічним паспортом і зареєстрованим правом власності.
Вбудовано-прибудоване приміщення, це приміщення, одна частина якого розташована всередині основної будівлі, а інша виходить за її зовнішній контур і є прибудовою. Наприклад, магазин або офіс може частково займати перший поверх житлового будинку, а частково розміщуватися в одноповерховій прибудові поруч із ним.
Введення об’єкта в експлуатацію, це офіційне підтвердження того, що будівництво завершене, а об’єкт готовий до використання за своїм призначенням. Юридично правильніше говорити «прийняття об’єкта в експлуатацію». Завершення будівельних робіт, передача ключів або фактичне заселення ще не підтверджують офіційного статусу будинку.
Верифікація оголошення, це перевірка достовірності інформації про об’єкт нерухомості. Платформа з’ясовує, чи існує об’єкт, чи актуальна пропозиція, чи відповідають фотографії та характеристики реальному об’єкту, а також чи має автор підстави розміщувати оголошення. Після успішної перевірки оголошення може отримати позначку «Перевірено» або «Верифіковано».
Вид цільового призначення земельної ділянки визначає, для якої конкретної мети дозволено використовувати землю. Наприклад, для будівництва житлового будинку, ведення садівництва, розміщення багатоквартирної забудови, торгівлі, промислових об’єктів або сільськогосподарського виробництва. Саме цей параметр потрібно перевіряти перед придбанням землі. Наявність права власності не означає, що на ділянці можна побудувати будь-який запланований об’єкт.
Виключне право продажу, це домовленість, за якою власник доручає продаж нерухомості одному рієлтору або агентству на визначений строк. Протягом дії договору інші посередники не можуть самостійно представляти об’єкт без погодження з ексклюзивним агентом. Власник при цьому не передає рієлтору право власності на нерухомість, а лише надає виняткові повноваження організовувати її продаж.