За останні шість років громадяни України придбали десятки тисяч об'єктів нерухомості за кордоном, а обсяг відповідних інвестицій вимірюється мільярдами доларів. Польща стала найбільшим ринком за кількістю придбаних об'єктів, Іспанія приваблює українців можливістю поєднати проживання та інвестиції, тоді як Румунія залишається одним із доступніших напрямків серед досліджених країн ЄС. Попри значно вищі ціни порівняно з Україною, попит на європейське житло зберігається. ON.UA аналізує географію покупок, вартість квартир, економічні причини такого вибору та перспективи українського попиту на закордонну нерухомість.
Масштабна міграція українців до країн Європейського Союзу після 2022 року поступово змінила структуру попиту на житло. Якщо в перші роки основним завданням для більшості родин був пошук орендованих квартир, то згодом частина українських домогосподарств почала розглядати придбання власної нерухомості. Працевлаштування, відкриття бізнесу, навчання дітей у місцевих школах та формування довгострокових планів проживання створили економічні передумови для переходу від оренди до купівлі.
Цей процес не обмежується українцями, які виїхали після початку повномасштабної війни. У Польщі, Іспанії, Чехії та інших країнах давно існують численні українські громади, представники яких працюють за кордоном, мають стабільні доходи та користуються місцевими фінансовими інструментами. Частина з них купує перше власне житло, інші формують інвестиційні портфелі або придбавають додаткові квартири для членів родини.
У результаті українці перетворилися на помітну категорію іноземних покупців європейської нерухомості, а їхній попит уже має значення для окремих національних і регіональних ринків.
Масштаб українських інвестицій у закордонну нерухомість
За результатами дослідження міжнародної компанії FERO Development, упродовж 2020–2025 років українці придбали близько 90,8 тисячі об'єктів нерухомості у дев'яти досліджених країнах. Загальний оцінений обсяг покупок становив приблизно 18,5 млрд доларів.
Найбільше коштів було спрямовано на польський ринок, де обсяг придбань оцінюється у 5,95 млрд доларів. Значні інвестиції також припали на США, Іспанію, Чехію та Німеччину.
Серед європейських країн найбільші оцінені обсяги покупок за цей період становили:
- Польща: 5,95 млрд доларів;
- Іспанія: 2,6 млрд доларів;
- Чехія: 1,48 млрд доларів;
- Німеччина: 1,3 млрд доларів.
Важливо враховувати, що дослідження охоплює не лише період повномасштабної війни, а наведені суми є оцінками, сформованими на основі статистики та доступних ринкових даних. Методологія обліку іноземних покупців у різних країнах відрізняється, тому абсолютні показники не завжди можна порівнювати без додаткових уточнень.
Окремо слід розрізняти придбання нерухомості українськими громадянами та виведення капіталу безпосередньо з України. Значна частина покупців могла фінансувати угоди коштами, заробленими за кордоном, місцевими іпотечними кредитами або доходами від підприємницької діяльності в країні проживання.
Польща: найбільший європейський ринок для українських покупців
Польща залишається головним напрямком придбання нерухомості українцями за абсолютною кількістю угод. За оцінками FERO Development, у 2020–2025 роках громадяни України придбали в країні близько 38,5 тисячі об'єктів.
Особливо показовими є результати 2025 року. Українці придбали приблизно 548 тисяч квадратних метрів житла, на них припало 54,8% загальної площі житлової нерухомості, придбаної іноземними фізичними особами в Польщі.
Фактично громадяни України стали найбільшою групою іноземних покупців польського житла, випередивши представників інших країн разом узятих за відповідним показником площі.
Причини такого попиту значною мірою пов'язані з економічною та соціальною інтеграцією. Географічна близькість до України, великий ринок праці, розвинена транспортна інфраструктура, наявність українських громад і відносно зрозуміле мовне середовище роблять Польщу одним із найприродніших напрямків для довгострокового проживання.
За даними дослідження ON.UA, медіанна ціна однокімнатної квартири площею 30–40 кв. м у Польщі становить близько 129,6 тисячі доларів. У найбільших містах відповідний бюджет значно вищий:
- Варшава: 174,2 тисячі доларів;
- Краків: 164,2 тисячі доларів;
- Гданськ: 158,3 тисячі доларів.
Для родини, яка потребує двох окремих спалень, реальний бюджет придбання житла у великих польських містах може бути суттєво більшим.
Важливу роль у формуванні попиту відіграє іпотечне кредитування. Українці, які мають легальні доходи, відповідний статус перебування та кредитоспроможність, можуть користуватися фінансуванням польських банків за встановленими ними умовами. Це дозволяє купувати нерухомість не лише домогосподарствам із великими накопиченнями.
Іспанія: від курортних квартир до постійного проживання
Іспанський ринок нерухомості має іншу структуру українського попиту. Якщо Польща значною мірою орієнтована на житло для людей, які працюють у країні, то Іспанія поєднує декілька напрямків: постійне проживання, придбання другого житла, інвестиції в оренду та довгострокове переміщення сімей до регіонів із комфортним кліматом.
У 2022–2025 роках українці уклали в Іспанії близько 14,4 тисячі угод із придбання житла. Загальний обсяг таких покупок за цей період оцінюється у 1,8–1,9 млрд євро. За ширший період, із 2020 до 2025 року, кількість придбаних українцями об'єктів становила приблизно 16,9 тисячі.
Особливо популярною залишається Валенсійська автономна спільнота, зокрема провінція Аліканте. Значна частина українського попиту концентрується на узбережжі Коста-Бланка, де поєднуються розвинений ринок курортної нерухомості, міжнародне середовище та можливість цілорічного проживання.
У першому півріччі 2026 року, за даними іспанських реєстраторів, українці придбали приблизно 1,5 тисячі житлових об'єктів. Громадяни України залишаються серед найбільш активних груп іноземних покупців, хоча темпи придбання не свідчать про безперервне прискорення попиту.
Іспанія загалом переживає період значного подорожчання житла. У другому кварталі 2026 року середня вартість нерухомості, за даними Колегії реєстраторів, досягла 2487 євро за квадратний метр.
У великих містах ціни значно перевищують загальнонаціональний показник. У Мадриді середня вартість становила близько 5534 євро за кв. м, у Барселоні 5045 євро, у Сан-Себастьяні 6420 євро.
Для українських покупців важливо, що ринок Іспанії не обмежується цими містами. У невеликих населених пунктах, окремих районах провінції Аліканте та внутрішніх регіонах можна знайти доступніші пропозиції. Проте близькість до моря, якість будівництва, стан житла та туристична популярність локації істотно впливають на остаточну ціну.
Румунія: доступніший напрямок у межах Європейського Союзу
Румунський ринок цікавий насамперед співвідношенням вартості житла, економічного розвитку та географічної близькості до України.
За дослідженням ON.UA, медіанна ціна компактної однокімнатної квартири площею 30–40 кв. м у Румунії становить приблизно 74,2 тисячі доларів. Це майже вдвічі більше за відповідний показник України, але суттєво менше, ніж у Польщі чи Португалії.
Цікавою особливістю румунського ринку є те, що столиця не очолює рейтинг вартості житла у відповідній вибірці. У Бухаресті медіанна ціна компактної квартири становить близько 75,5 тисячі доларів, тоді як у Клуж-Напоці досягає 105,3 тисячі.
Клуж-Напока є одним із провідних освітніх і технологічних центрів країни, де попит на житло підтримується студентами, IT-компаніями та внутрішньою міграцією.
Для українців Румунія може бути альтернативою дорожчим ринкам Центральної Європи. Однак вибір країни лише через нижчу ціну квартири не завжди виправданий. Необхідно враховувати можливості працевлаштування, рівень доходів, місцеве законодавство щодо придбання нерухомості іноземцями та перспективи подальшого продажу.
Португалія: високі ціни та обмежена доступність житла
Серед чотирьох країн, охоплених дослідженням ON.UA, Португалія виявилася найдорожчою. Медіанна ціна однокімнатної квартири площею 30–40 кв. м становить близько 243 тисяч доларів. У Лісабоні аналогічне житло коштує майже 297 тисяч доларів, а навіть у дешевшій Бразі відповідний показник перевищує 210 тисяч.
Порівняно з українською медіанною ціною компактної квартири португальський показник вищий приблизно у 6,3 раза. Висока вартість житла в Португалії сформувалася під впливом декількох факторів: міжнародного попиту, розвитку туристичного сектору, обмеженої пропозиції в популярних містах та привабливості країни для іноземців, які працюють дистанційно або планують тривале проживання.
Проблема доступності житла вже давно стала предметом економічних і політичних дискусій у Португалії. Для місцевих домогосподарств зростання цін часто означає необхідність відкладати придбання квартири або переїжджати до дешевших населених пунктів.
Для українського покупця цей ринок потребує значного початкового капіталу або стабільних доходів, достатніх для обслуговування іпотеки. Розглядати Португалію як універсальний напрямок доступної європейської нерухомості вже не можна.
Болгарія та Хорватія: альтернативи традиційним напрямкам
Поза основними ринками українського попиту залишаються країни, які можуть бути цікавими для придбання житла біля моря, сезонного проживання або диверсифікації інвестицій.
Болгарія традиційно приваблює відносно доступними курортними квартирами, близьким мовним середовищем та розвиненим ринком нерухомості на Чорноморському узбережжі. Найбільше пропозицій зосереджено в районі Бургаса, Несебра, Сонячного Берега, Святого Власа та інших курортів.
Особливістю болгарського ринку є значна різниця між квартирами, придатними для постійного проживання, та апартаментами в сезонних комплексах. Для останніх важливо враховувати щорічну плату за обслуговування, стан інфраструктури взимку, можливості опалення та реальну тривалість туристичного сезону.
Хорватія має іншу структуру пропозиції. Нерухомість на Адріатичному узбережжі, особливо в Істрії та Далмації, орієнтована на міжнародний попит, а вартість якісних об'єктів у популярних локаціях часто перевищує очікування покупців, які шукають доступне житло біля моря.
За даними європейської статистики, обидва ринки демонструють значне подорожчання. У другому кварталі 2026 року ціни на житло в Болгарії зросли на 15,5% у річному вимірі, у Хорватії на 12,7%.
Ці країни не варто оцінювати лише за туристичною привабливістю. Для постійного проживання важливі доступність шкіл, медичних послуг, транспортного сполучення та можливість легального перебування. Для інвестицій необхідно аналізувати місцеві правила короткострокової оренди, сезонність попиту й витрати на утримання об'єкта.
Скільки коштує компактна квартира в Україні та Європі
Дослідження ON.UA дозволяє порівняти медіанні ціни пропозицій однокімнатних квартир площею 30–40 кв. м у чотирьох країнах.
В Україні відповідний показник становить близько 38,5 тисячі доларів, у Румунії 74,2 тисячі, у Польщі 129,6 тисячі, у Португалії 243 тисячі доларів.
Різниця досить значна. Компактна квартира в Польщі коштує приблизно стільки, скільки три аналогічні об'єкти за медіанною ціною українського ринку. У Португалії бюджет придбання одного такого помешкання перевищує вартість шести українських квартир. Однак наведені показники характеризують медіанні ціни пропозицій у дослідженій вибірці, а не середню вартість усієї житлової нерухомості відповідної країни. Вони також не відображають автоматично остаточні ціни угод.
Важливо враховувати відмінності в якості житлового фонду, розташуванні об'єктів, стандартах енергоефективності та способах обчислення площі. Квартири однакового розміру в різних країнах можуть мати принципово різні характеристики й експлуатаційні витрати.
Львів дорожчий за Київ: як змінилася географія українського ринку
Дослідження демонструє цікаву тенденцію і всередині України. За медіанною ціною компактних квартир площею 30–40 кв. м Львів випереджає Київ.
У Львові відповідний показник становить близько 57,4 тисячі доларів, у Києві 53 тисячі, в Одесі 38,5 тисячі, у Дніпрі 27,5 тисячі, у Харкові 25 тисяч.
Для українського ринку така структура цін є наслідком перерозподілу населення, економічної активності та інвестиційного попиту. Львів отримав значний додатковий попит завдяки внутрішній міграції, переміщенню бізнесу та географічній близькості до кордону ЄС. У східних регіонах на вартість нерухомості сильніше впливають безпекові ризики та невизначеність щодо майбутнього використання житла.
Важливо, що перевага Львова над Києвом стосується конкретного сегмента квартир. Вона не означає, що весь львівський ринок нерухомості став дорожчим за столичний.
Для інвестора ці показники демонструють, наскільки суттєво змінилося співвідношення вартості житла між українськими містами. Якщо раніше головним чинником ціноутворення була економічна привабливість столиці, то сьогодні значно більшу роль відіграють безпека, міграція та очікування щодо довгострокового розвитку регіонів.
Де житло насправді доступніше: в Україні чи ЄС
Порівняння вартості квартир без урахування доходів населення створює неповну картину. Українське житло дешевше в абсолютних цифрах, проте купівельна спроможність українських домогосподарств також значно нижча.
За показниками мінімальних зарплат, використаними в дослідженні, у 2026 році відповідні місячні доходи до оподаткування становлять приблизно 193 долари в Україні, 932 долари в Румунії, 1249 доларів у Польщі та 1046 доларів у Португалії.
Якщо умовно поділити медіанну вартість компактної квартири на річну мінімальну зарплату, отримаємо близько 16,6 року в Україні, 6,6 року в Румунії, 8,6 року в Польщі та 19,4 року в Португалії.
Цей розрахунок не показує реального строку накопичення на житло, оскільки не враховує податків, витрат на проживання, інфляції, іпотечних відсотків та інших фінансових чинників. Він лише ілюструє співвідношення вартості нерухомості до одного з базових показників доходів.
Для повноцінної оцінки доступності житла доцільніше використовувати медіанні чисті доходи домогосподарств, вартість оренди, розмір початкового внеску та умови кредитування. Проте навіть спрощене порівняння демонструє важливу закономірність: дешевша квартира не завжди є доступнішою для місцевого населення. Для українця, який працює в Польщі та отримує місцеву зарплату, придбання дорожчого польського житла може бути фінансово реалістичнішим, ніж купівля дешевшої квартири в Україні за українського рівня доходів.
Чому українці купують нерухомість за кордоном, навіть коли вдома вона дешевша
Для значної частини українських покупців рішення про придбання закордонної квартири не є класичною інвестицією, спрямованою на максимізацію прибутку. Йдеться про забезпечення житлових потреб родини, яка вже декілька років проживає в іншій країні.
Щомісячна оренда, необхідність продовжувати договори, можливі підвищення ставок і залежність від власника житла створюють фінансові та побутові аргументи на користь придбання власної квартири.
Особливо це стосується сімей із дітьми, які інтегрувалися в місцеву систему освіти, а батьки мають стабільну роботу або власний бізнес. Для таких домогосподарств нерухомість стає частиною довгострокової життєвої стратегії, а не лише способом збереження заощаджень.
Інша категорія покупців розглядає закордонне житло як інструмент диверсифікації капіталу. Наявність активів у різних країнах дозволяє зменшити залежність від одного ринку, однієї валюти та однієї економічної системи.
Окремий сегмент формують інвестори, які купують квартири для довгострокової або туристичної оренди. Для них визначальними є не особисті вподобання щодо країни, а співвідношення ціни придбання, чистої дохідності, податкового навантаження та ліквідності.
Чи означає купівля житла за кордоном втрату інвестицій для України
Зростання кількості закордонних покупок закономірно викликає питання щодо майбутнього українського ринку нерухомості. Проте було б помилкою трактувати кожну придбану в Європі квартиру як втрачений для України інвестиційний капітал.
Частина українців купує житло за кошти, зароблені в країні проживання. Інші користуються місцевою іпотекою, яка не могла б бути спрямована на придбання української нерухомості на аналогічних умовах. Деякі родини зберігають квартири або будинки в Україні, одночасно купуючи житло за кордоном.
Разом із тим довгострокове закріплення українських домогосподарств у країнах ЄС може мати відчутні наслідки для внутрішнього ринку. Якщо родина придбала житло, працевлаштувалася та інтегрувала дітей у місцеву освітню систему, рішення про повернення до України стає складнішим.
Для українських девелоперів це означає необхідність враховувати зміни потенційної аудиторії. Частина платоспроможних домогосподарств, які за інших обставин могли б придбати новобудову в Києві, Львові чи Одесі, тепер спрямовує житловий бюджет на нерухомість у Варшаві, Празі або Аліканте.
Після покращення безпекової ситуації українському ринку доведеться конкурувати за цей капітал не лише між місцевими забудовниками, а й із закордонними ринками, які пропонують передбачуваніші умови фінансування, захисту власності та довгострокового планування.
Що потрібно враховувати перед купівлею нерухомості в Європі
Ціна квартири в оголошенні не відображає повного бюджету придбання. Залежно від країни покупець може додатково сплачувати податок на перехід права власності, нотаріальні та реєстраційні збори, комісію агентства, витрати на юридичний супровід та оформлення іпотеки.
Для новобудов і вторинної нерухомості можуть діяти різні податкові правила. Наприклад, в Іспанії придбання нового житла та купівля квартири на вторинному ринку передбачають різні види оподаткування, а конкретні ставки залежать від регіону й характеристик угоди.
Після придбання виникають регулярні витрати на місцеві податки, комунальні послуги, страхування, обслуговування будинку та ремонт. Для курортних комплексів окремою статтею бюджету може стати плата за утримання спільної інфраструктури.
Необхідно також перевіряти можливість використання квартири для короткострокової оренди. У популярних туристичних містах діють обмеження, вимоги до реєстрації та ліцензування, які можуть істотно впливати на інвестиційну модель.
Окреме питання стосується права на проживання. Придбання нерухомості в країні ЄС саме по собі не гарантує отримання посвідки на проживання, громадянства або права безстроково перебувати в країні. Міграційні підстави необхідно оцінювати незалежно від майнових прав.
Українцям, які планують фінансувати придбання коштами з України, також потрібно заздалегідь перевіряти чинні валютні обмеження, можливість міжнародних переказів і вимоги банків щодо підтвердження походження коштів.
Перспективи українського попиту на європейську нерухомість
У найближчі роки український попит на закордонне житло значною мірою залежатиме від економічної інтеграції громадян України в країнах ЄС, розвитку місцевих іпотечних ринків та безпекової ситуації в Україні.
Польща, найімовірніше, залишатиметься одним із головних напрямків завдяки чисельності української громади та розвиненому ринку праці. Іспанія зберігатиме привабливість для родин, які орієнтуються на постійне проживання в середземноморському кліматі, а також для інвесторів у курортну нерухомість.
Доступніші ринки, зокрема окремі регіони Румунії та Болгарії, можуть отримати додатковий попит із боку покупців, для яких вартість житла в Польщі, Іспанії чи Португалії вже перевищує фінансові можливості.
Проте зростання українського попиту не є гарантованим. Подорожчання нерухомості, зміна міграційних правил, складнощі з кредитуванням та обмеження туристичної оренди можуть стримувати кількість нових угод.
Важливим фактором стане і майбутнє українського ринку. Відновлення економіки, покращення безпекової ситуації, розвиток іпотечного фінансування та відбудова житлового фонду здатні створити умови для повернення частини інвестиційного попиту.
Аналітика ON.UA
Українські покупці вже стали помітною частиною європейського ринку нерухомості. Найбільше житла вони придбавають у Польщі, значний попит зберігається в Іспанії, а інтерес до інших країн визначається поєднанням цін, можливостей працевлаштування, якості життя та інвестиційних перспектив.
Наведені ринкові дані підтверджують, що Україна залишається значно дешевшим ринком за абсолютною вартістю житла. Проте різниця в доходах, доступності кредитування та безпекових умовах не дозволяє вважати нижчі ціни безумовною конкурентною перевагою.
Для українського ринку нерухомості найбільш важливим є не сам факт придбання квартир за кордоном, а формування значної групи платоспроможних домогосподарств, житлові та інвестиційні рішення яких дедалі частіше ухвалюються в межах загальноєвропейського ринку.
У перспективі українська нерухомість конкуруватиме за покупця не лише ціною квадратного метра. Вирішальне значення матимуть безпека, доступність фінансування, якість житла, захист права власності та можливість прогнозувати економічні результати інвестиції.
Поширені запитання (FAQ)
У якій країні Європи українці купують найбільше нерухомості?
За кількістю придбаних об'єктів серед досліджених країн лідирує Польща. У 2020–2025 роках українці придбали там близько 38,5 тисячі об'єктів нерухомості.
Скільки коштує невелика квартира в Польщі у 2026 році?
За дослідженням ON.UA, медіанна ціна однокімнатної квартири площею 30–40 кв. м становить приблизно 129,6 тисячі доларів. У Варшаві відповідний показник перевищує 174 тисячі доларів.
Де в ЄС можна придбати дешевше житло?
Серед країн, охоплених порівняльним дослідженням, найдоступнішою за ціною компактних квартир є Румунія. Відносно доступні пропозиції також можна знайти в окремих регіонах Болгарії та інших країн Центральної й Південно-Східної Європи.
Чому українці активно купують квартири в Іспанії?
Іспанія приваблює кліматом, розвиненою інфраструктурою, можливістю постійного проживання та інвестиціями в орендну нерухомість. Особливо популярною серед українців є провінція Аліканте.
Чи може українець отримати іпотеку в Європі?
Так, за умови відповідності вимогам конкретного банку. Значення мають статус перебування, підтверджені доходи, кредитна історія, початковий внесок та інші критерії кредитоспроможності.
Чи дає купівля квартири в ЄС право на проживання?
Автоматично ні. Право власності на нерухомість та право на проживання регулюються різними нормами. Для легального довгострокового перебування необхідна відповідна міграційна підстава.
Чи вигідніше інвестувати в нерухомість України або Європи?
Результат залежить від конкретного об'єкта, ціни придбання, чистої орендної дохідності, податків, ліквідності та ризиків. Український ринок пропонує нижчий поріг входу в багатьох сегментах, тоді як окремі європейські ринки можуть забезпечувати передбачуваніші умови володіння та фінансування.