Українські угоди з нерухомістю можуть отримати ще один рівень державного контролю. Кабінет Міністрів зареєстрував у Верховній Раді законопроєкт №16090, який пропонує прямо закріпити за Пенсійним фондом України повноваження перевіряти повноту нарахування та сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих господарських операцій. Для такої перевірки ПФУ планують надати можливість отримувати від нотаріусів інформацію про суми посвідчених договорів.
Для ринку нерухомості принципово важливо правильно трактувати цю зміну. Законопроєкт не запроваджує нового платежу при купівлі квартири чи будинку, не встановлює додаткового відсотка до вартості угоди та не змінює саму ставку чинного збору. Йдеться про інше: держава хоче отримати чіткіший юридичний механізм, який дозволятиме зіставити вартість посвідченої операції із сумою збору, що фактично надійшла.
Це може здаватися суто технічною поправкою до законодавства, проте для нерухомості вона має ширший контекст. Українська система оформлення угод поступово рухається до моделі, в якій дедалі більше параметрів транзакції можуть бути перевірені шляхом зіставлення інформації з різних державних та професійних джерел. Нотаріальне посвідчення, державна реєстрація права, банківський платіж, оцінка, податки та збори дедалі менше існують як окремі інформаційні контури.
Що пропонує законопроєкт №16090
Законопроєкт №16090 зареєстрований у Верховній Раді 21 вересня 2026 року. Документ пропонує внести зміни до законів «Про нотаріат», «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» та «Про загальнообов'язкове державне пенсійне страхування».
Ключова зміна полягає у прямому визначенні Пенсійного фонду України та його територіальних органів як органів, відповідальних за контроль повноти нарахування та сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій.
Певний контроль за відповідними надходженнями існує й зараз на рівні підзаконного регулювання. Проблема, яку намагається вирішити законопроєкт, полягає у відсутності прямої норми профільного закону, яка однозначно закріплювала б за ПФУ відповідне контрольне повноваження. Тому зміна стосується передусім юридичної конструкції контролю, а не появи нового фінансового зобов'язання для сторін угоди.
Чому в цій системі з'являються нотаріуси
Для перевірки правильності сплати збору недостатньо бачити лише суму, яка надійшла до бюджету. Потрібно знати базу, від якої цей платіж мав бути розрахований. Для операцій з нерухомістю такою інформацією є вартість майна, зазначена у відповідному договорі. Саме тут виникає роль нотаріуса. Він посвідчує договір і володіє інформацією про його суму, тоді як Пенсійний фонд бачить надходження збору. Якщо ці два масиви інформації не можуть бути належним чином зіставлені, контроль фактично обмежується перевіркою самого факту надходження коштів.
Законопроєкт пропонує доповнити Закон «Про нотаріат» таким чином, щоб орган Пенсійного фонду міг на обґрунтовану письмову вимогу отримати від нотаріуса інформацію про суму нотаріально посвідченого договору, якщо вона необхідна для контролю за нарахуванням та сплатою відповідного збору. Це і є центральним механізмом запропонованої реформи: ПФУ отримує можливість порівняти суму операції з платежем, який мав бути розрахований на її підставі.
Йдеться не про відкриття всіх нотаріальних договорів для Пенсійного фонду
Формулювання про «доступ ПФУ до даних нотаріусів» може створити враження, що Пенсійний фонд отримає необмежений доступ до договорів купівлі-продажу або нотаріальних реєстрів. Із запропонованої конструкції такого висновку не випливає.
Механізм передбачає обґрунтовану письмову вимогу у випадку, коли відповідна інформація необхідна для виконання конкретної контрольної функції. Тобто йдеться не про скасування нотаріальної таємниці як принципу, а про розширення передбаченого законом кола випадків, у яких певна інформація може бути передана уповноваженому державному органу.
Для нотаріусів це означає появу ще одного законодавчо визначеного адресата таких запитів. Запропонований строк надання інформації становить 10 робочих днів.
Практичне значення матиме не лише сама норма, а й подальша практика її застосування: що вважатиметься достатньо обґрунтованою вимогою, який обсяг інформації запитуватиметься, наскільки масовими будуть такі перевірки та як ПФУ діятиме після виявлення розбіжностей.
Для покупця квартири новий 1% не з'являється
Найважливіше практичне уточнення полягає в тому, що законопроєкт №16090 не вводить новий одновідсотковий збір при купівлі нерухомості. Такий платіж уже існує в українському законодавстві.
Платниками збору з операцій купівлі-продажу нерухомого майна за загальним правилом є підприємства, установи, організації та фізичні особи, які придбавають нерухомість, з урахуванням передбачених законодавством винятків. Об'єктом для розрахунку збору є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу. Отже, якщо квартира продається за 3 млн грн і конкретна операція підлягає сплаті збору, 1% становить 30 тис. грн. Якщо вартість становить 5 млн грн, йдеться про 50 тис. грн. Законопроєкт не змінює цієї арифметики.
Змінюється можливість держави перевірити, чи відповідає фактично сплачена сума базі, від якої вона мала бути розрахована.
Не кожен покупець житла зобов'язаний сплачувати цей збір
При обговоренні 1% пенсійного збору часто втрачається важлива деталь: законодавство передбачає винятки. Зокрема, від сплати звільняються громадяни, які придбавають житло вперше, а також громадяни, які перебувають у черзі на одержання житла. Тому твердження «кожен покупець квартири платить Пенсійному фонду 1%» є некоректним. Потрібно встановити, чи є конкретна особа платником відповідно до законодавства і чи не застосовується до неї передбачений виняток.
Для практики угод це особливо важливо, оскільки питання першого придбання житла історично було одним із найбільш проблемних у застосуванні цього збору. Сам факт існування пільги не скасовує необхідності підтвердити право на неї в порядку, передбаченому чинними правилами.
Законопроєкт №16090 цієї базової конструкції не скасовує. Його предметом є контроль за повнотою нарахування та сплати там, де обов'язок зі сплати існує.
Чому державі недостатньо бачити надходження грошей
Уявімо спрощену ситуацію. До бюджету надійшло 20 тис. грн пенсійного збору за операцією з нерухомістю. Сам по собі цей платіж нічого не говорить про правильність розрахунку. Якщо договір укладено на 2 млн грн, сума відповідає ставці 1%. Якщо договірна вартість становила 4 млн грн, виникає розбіжність.
Для контролю потрібні два параметри: фактична база нарахування та фактичний платіж. Без першого можна контролювати надходження, але значно складніше контролювати його повноту. Саме цей інформаційний розрив і намагається закрити законопроєкт. Нотаріус володіє інформацією про суму посвідченої операції, Пенсійний фонд має інформацію про відповідні надходження, а закон повинен створити правову основу для їх зіставлення.
З погляду державного адміністрування це досить логічна конструкція. З погляду ринку нерухомості вона означає, що фінансові параметри угоди дедалі складніше розглядати окремо від інших даних, які виникають під час її оформлення.
Чи вплине законопроєкт на вартість угоди
Безпосередньо законопроєкт не збільшує транзакційні витрати покупця, оскільки не змінює ставку збору та не вводить нового платежу. Тому додавати до бюджету придбання квартири ще один відсоток через появу №16090 не потрібно.
Опосередкований вплив може виникнути там, де учасники операцій неправильно визначали базу нарахування, не сплачували передбачений збір або застосовували звільнення без достатніх правових підстав. Якщо контроль стане ефективнішим, ризик виявлення таких випадків закономірно зросте.
Для більшості стандартних угод, у яких збір правильно визначений і сплачений, зміна може залишитися майже непомітною. У цьому сенсі реформа спрямована не на зміну економіки легально оформленої операції, а на зменшення простору для помилок та недоплати.
Чи означає це посилення контролю за ціною договору
Опосередковано сума договору стає одним із ключових параметрів перевірки, оскільки від неї залежить розрахунок збору. Проте з цього не випливає, що законопроєкт №16090 створює новий державний механізм визначення ринкової вартості квартири або надає Пенсійному фонду функції оцінювача.
ПФУ цікавитиме відповідність платежу тій базі, яка юридично використовується для його розрахунку. Питання про те, чи відповідає зазначена сторонами вартість ринковій ціні об'єкта, належить до іншого рівня регулювання. Це важливе розмежування. Контроль правильності розрахунку збору та контроль достовірності економічної вартості нерухомості не є одним і тим самим процесом. Тому законопроєкт не варто інтерпретувати як появу нового механізму, за допомогою якого ПФУ самостійно визначатиме, скільки «насправді» коштує квартира.
Що зміниться для нотаріуса
Для нотаріальної практики зміна має більш безпосередній характер. Якщо закон буде прийнятий у запропонованій редакції, нотаріус може отримувати обґрунтовані письмові запити ПФУ щодо інформації, необхідної для перевірки сплати збору. Це створює додатковий інформаційний канал між нотаріальною системою та Пенсійним фондом. Водночас сама конструкція запиту має значення, оскільки нотаріальна таємниця продовжує діяти, а передача відомостей повинна мати визначену законом мету.
Для ринку це також означає, що нотаріус залишається не просто технічною ланкою оформлення переходу права власності. Через нотаріальне посвідчення проходить інформація, яка має значення для державної реєстрації, податкових та інших обов'язкових платежів, а поступова інтеграція державних інформаційних систем підсилює цю функцію.
Що зміниться для рієлтора
Рієлтор не є суб'єктом сплати цього збору замість клієнта і не повинен підміняти нотаріуса або податкового консультанта. Проте професійна підготовка угоди передбачає розуміння транзакційних витрат та можливих юридичних питань ще до моменту підписання договору.
Якщо клієнт планує придбати квартиру за 4 млн грн, різниця між ситуацією, коли він має сплатити 40 тис. грн збору, і ситуацією, коли законно звільнений від нього, повинна бути відома до фінального розрахунку бюджету. Аналогічно питання про документи, необхідні для підтвердження відповідного статусу, краще вирішувати до дня угоди.
Посилення контролю додатково зменшує сенс будувати транзакцію на припущенні, що певний платіж можна «якось вирішити» без належної правової підстави. Чим більше державні системи можуть зіставляти між собою параметри договору та платежі, тим важливішою стає правильна підготовка операції до нотаріального посвідчення.
Чому це ширше за один пенсійний збір
Сам законопроєкт досить вузький, але напрям зміни набагато цікавіший. Ринок нерухомості традиційно складається з великої кількості інформації, яка виникає в різних точках однієї операції. Право власності знаходиться в одному державному контурі, нотаріальні документи в іншому, платежі проходять через фінансову систему, податки та збори адмініструються окремо.
Коли такі масиви існують відокремлено, контроль значною мірою залежить від документальних запитів і ручної перевірки. Коли між ними з'являються законні механізми обміну інформацією, операція стає значно прозорішою для держави.
Законопроєкт №16090 поки не створює єдиної цифрової системи контролю всіх угод із нерухомістю і не слід приписувати йому таких функцій. Проте він добре демонструє загальний напрям: параметри транзакції поступово перестають бути інформацією, яку кожний державний орган бачить лише у власному вузькому фрагменті.
Чи може це вплинути на заниження вартості в договорах
Тут необхідно розділити два різні питання. Якщо збір розраховується від визначеної законом вартості операції, доступ до суми договору дозволяє перевірити правильність математичного розрахунку. Якщо зазначена база становить 3 млн грн, а сплачено 15 тис. грн замість належної суми, така розбіжність стає очевидною.
Зовсім інша ситуація виникає, коли сторони зазначили в договорі одну вартість, хоча економічна ціна операції фактично була іншою. Законопроєкт про повноваження ПФУ сам по собі не створює доказів такої різниці і не перетворює Пенсійний фонд на орган визначення ринкової ціни нерухомості. Отже, говорити, що №16090 автоматично «прибере заниження цін у договорах», було б перебільшенням. Він підсилює контроль за відповідністю сплаченого збору відомій державі базі, але питання достовірності самої бази значно ширше.
Для ринку ця межа принципова, оскільки дозволяє не приписувати технічній зміні наслідки, яких безпосередньо в тексті реформи немає.
Чи стане оформлення угоди довшим
Із самого законопроєкту не випливає, що кожна операція з нерухомістю повинна проходити попередню перевірку ПФУ або що нотаріус муситиме чекати відповіді Пенсійного фонду перед посвідченням договору.
Запропонований механізм стосується контрольних повноважень Фонду та можливості отримувати необхідні відомості від нотаріусів. Тому автоматично прогнозувати збільшення строку кожної угоди підстав немає.
Практичний ефект стане зрозумілішим після того, як буде відомо, чи ухвалить парламент законопроєкт, у якій остаточній редакції це станеться та яким буде порядок реалізації нових повноважень. До цього моменту твердження про додаткові перевірки кожного клієнта, нові довідки або затримку нотаріального оформлення залишалися б припущеннями.
Законопроєкт ще не став законом
Для будь-якої регуляторної новини це критичне уточнення. Станом на 25 вересня 2026 року №16090 є зареєстрованим законопроєктом. Сам факт його внесення до Верховної Ради не змінює чинний порядок проведення угод.
Під час парламентського розгляду текст може бути змінений, окремі положення можуть бути уточнені або вилучені. Лише після проходження законодавчої процедури та набрання законом чинності можна буде говорити про нові правила як про обов'язкові. Тому покупцям нерухомості зараз не потрібно перебудовувати угоди через сам факт реєстрації №16090. Для професійних учасників ринку це радше документ, за проходженням якого варто стежити, оскільки він може змінити механізм подальшого контролю вже існуючих платежів.
Аналітика ON.UA
Законопроєкт №16090 цікавий для ринку нерухомості не розміром пенсійного збору, оскільки його ставка в цьому документі не змінюється. Значно важливішою є сама логіка реформи: держава прагне перейти від контролю факту надходження платежу до можливості перевірити його відповідність параметрам конкретної операції.
Для такого контролю потрібно поєднати дві частини інформації. Перша міститься у нотаріально посвідченому договорі та показує суму операції. Друга міститься у фінансовому контурі й показує суму сплаченого збору. Можливість законно зіставляти ці відомості робить контроль значно предметнішим.
При цьому №16090 не варто наділяти ширшим змістом, ніж він має. Законопроєкт не вводить нового податку на житло, не підвищує ставку пенсійного збору, не скасовує передбачені законодавством винятки, не надає ПФУ функцію визначення ринкової вартості квартир і не означає автоматичного відкриття Пенсійному фонду всіх нотаріальних документів.
Для стандартної угоди, де платник правильно визначив свої зобов'язання та сплатив належну суму, економіка придбання житла від запропонованої зміни не повинна змінитися. Значно відчутнішим новий механізм може стати там, де існує розбіжність між сумою договору та фактичним платежем або виникають питання щодо правомірності несплати збору.
Для рієлтора практичний висновок полягає не в необхідності глибше займатися податковим консалтингом. Навпаки, межі професійних ролей мають залишатися чіткими. Завдання агента полягає в тому, щоб ще на етапі підготовки угоди звернути увагу клієнта на транзакційні витрати, своєчасно підключити нотаріуса та не залишати питання обов'язкових платежів на останні години перед підписанням договору.
У ширшому контексті український ринок поступово переходить до середовища, де дедалі більше елементів однієї транзакції можна перевірити за іншими інформаційними джерелами. Це не обов'язково означає появу нових фінансових обов'язків. Частіше змінюється інше: можливість провести операцію з неправильним розрахунком, непідтвердженою пільгою або невідповідністю між документами та платежами стає меншою. Тому головний зміст №16090 можна сформулювати досить просто: 1% при купівлі нерухомості не стає новим або більшим, держава лише намагається краще бачити, чи правильно цей уже існуючий платіж був розрахований і сплачений там, де закон вимагає його сплати.
FAQ
Що таке законопроєкт №16090?
Це урядовий законопроєкт про контроль за повнотою нарахування та сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих господарських операцій.
Чи вже набули чинності нові правила?
Ні. Станом на 25 вересня 2026 року №16090 є законопроєктом, тому його положення ще не є новими чинними правилами.
Чи вводить №16090 новий збір при купівлі квартири?
Ні. Законопроєкт не запроваджує нового платежу за придбання нерухомості.
Чи збільшиться пенсійний збір понад 1%?
Законопроєкт №16090 не передбачає підвищення ставки збору при придбанні нерухомого майна.
Від якої суми розраховується збір?
Для відповідних операцій базою є вартість нерухомого майна, визначена відповідно до чинних правил.
Хто сплачує збір при купівлі нерухомості?
За загальним правилом платником є сторона, яка придбаває нерухоме майно, якщо на неї не поширюється передбачений законодавством виняток.
Чи потрібно платити 1% при першій купівлі житла?
Законодавство передбачає звільнення для громадян, які придбавають житло вперше, за умови дотримання встановлених вимог щодо підтвердження такого статусу.
Що конкретно хочуть дозволити ПФУ?
Пенсійний фонд планують прямо визначити органом контролю за повнотою нарахування та сплати відповідного збору та надати йому правову можливість отримувати необхідну для такого контролю інформацію.
Які дані ПФУ зможе отримувати від нотаріуса?
Законопроєкт передбачає можливість отримання інформації про суму нотаріально посвідченого договору на підставі обґрунтованої письмової вимоги.
Чи означає це скасування нотаріальної таємниці?
Ні. Йдеться про окрему законодавчо визначену підставу надання інформації уповноваженому органу для конкретної контрольної мети.
Чи отримає ПФУ автоматичний доступ до всіх договорів купівлі-продажу?
Із запропонованого механізму цього не випливає. Передбачена можливість отримання інформації за обґрунтованою письмовою вимогою.
Чи почне ПФУ визначати ринкову вартість квартир?
Законопроєкт не надає Пенсійному фонду функції професійної оцінки нерухомості. Йдеться про контроль правильності нарахування та сплати збору.
Чи стане через це довшим нотаріальне оформлення квартири?
Законопроєкт не встановлює обов'язкової попередньої перевірки ПФУ для кожної угоди, тому автоматичного збільшення строку оформлення з його тексту не випливає.
Що зміниться для рієлтора?
Доцільно ще до дня угоди перевіряти разом із клієнтом і нотаріусом структуру транзакційних витрат та наявність документів для застосування передбачених законом звільнень.
У чому головна зміна №16090?
Не в новому платежі, а в механізмі контролю. Пенсійний фонд хочуть прямо уповноважити перевіряти, чи відповідає нарахований і сплачений збір параметрам операції, щодо якої він мав бути сплачений.