Європейський ринок нерухомості дедалі виразніше поділяється на країни з високою вартістю квадратного метра та держави, де придбання квартири залишається відносно доступним. У Туреччині середня ціна житла становить 864 євро за квадратний метр, у Сербії та Албанії близько 1700 євро, тоді як у Люксембурзі вона перевищує 9000 євро. Проте найдешевші квартири не обов'язково є найдоступнішими для місцевих мешканців або найвигіднішими для інвесторів. Аналітика ON.UA досліджує європейські ціни, співвідношення вартості житла та доходів, орендну дохідність, ризики придбання нерухомості іноземцями й перспективи ринку на 2027 рік.
Європейська нерухомість залишається одним із найпопулярніших напрямків для збереження капіталу, диверсифікації інвестицій та придбання житла для постійного або сезонного проживання. Однак останні роки суттєво змінили економіку таких рішень. Зростання будівельних витрат, дефіцит нової пропозиції, міграція населення та відмінності в іпотечному кредитуванні посилили цінову нерівність між країнами й окремими містами.
За результатами Deloitte Property Index 2026, який аналізує житлові ринки 25 країн і 71 міста за підсумками 2025 року, у 19 із 22 держав із доступною порівнянною національною статистикою зафіксовано зростання середніх цін на житло. Найшвидше нерухомість дорожчала в Румунії, Хорватії, Словаччині та Угорщині.
Водночас найдорожчі країни не завжди демонструють найгіршу доступність житла відносно доходів, а держави з низькими цінами можуть мати суттєві проблеми з платоспроможністю населення. Для інвестора додаткового значення набувають співвідношення орендної ставки та вартості придбання, ліквідність об'єкта, оподаткування і можливість подальшого перепродажу.
Скільки коштує квадратний метр житла в Європі
Найнижчі середні ціни серед досліджених країн зафіксовано в Туреччині, де квадратний метр житла коштував 864 євро. Сербія посіла наступну позицію з показником 1706 євро, Албанія 1720 євро, Румунія 1917 євро, а Греція 1931 євро.
На протилежному полюсі розташувався Люксембург із середньою ціною 9160 євро за квадратний метр. Серед інших дорогих ринків виділяються Чехія з показником 5412 євро, Німеччина з 5200 євро, Австрія з 5199 євро та Нідерланди з 5186 євро. Таким чином, середня вартість квадратного метра в Люксембурзі перевищує турецький показник приблизно в 10,6 раза. Для умовної квартири площею 70 кв. м різниця в розрахунковій вартості становить понад 580 тисяч євро.
Однак такі порівняння мають статистичні обмеження. Методики обліку житлової нерухомості відрізняються між країнами, а в окремих випадках використовуються ціни новобудов, тоді як в інших доступні показники ширшого житлового фонду. Крім того, національні середні значення не відображають реальної вартості конкретної квартири в столиці, курортному місті або невеликому населеному пункті.
Для покупця це означає, що рейтинг країн допомагає визначити загальний рівень цін, але не може замінити аналіз конкретного локального ринку.
Скільки коштуватиме квартира площею 70 квадратних метрів
Для порівняння масштабів цінової різниці можна розрахувати умовну вартість квартири площею 70 кв. м на основі середніх національних показників.
У Туреччині така квартира теоретично коштуватиме близько 60,5 тисячі євро, у Сербії 119,4 тисячі, в Албанії 120,4 тисячі, у Румунії 134,2 тисячі, а в Греції 135,2 тисячі євро. Для порівняння, у Нідерландах розрахункова вартість становитиме приблизно 363 тисячі євро, у Німеччині 364 тисячі, у Чехії 378,8 тисячі, а в Люксембурзі 641,2 тисячі євро.
Ці суми не є реальними цінами конкретних квартир. Вони демонструють, як відрізняється початковий бюджет придбання житла за умов використання національних середніх показників. У фактичній угоді додатково необхідно враховувати податки, нотаріальні витрати, реєстраційні платежі, комісійні, страхування та можливі витрати на ремонт. Залежно від країни й типу об'єкта вони можуть суттєво збільшувати початкову суму інвестиції.
Найдорожчі міста Європи: чому столиці не завжди очолюють рейтинги
На рівні окремих міст цінова різниця стає ще помітнішою. Найдорожчим серед досліджених міських ринків виявився Мюнхен, де середня вартість житла становить приблизно 11 200 євро за квадратний метр. У Люксембурзі міський показник досягає 10 567 євро, в Амстердамі 8650 євро, а в Барселоні 8037 євро. Для умовної квартири площею 70 кв. м це означає розрахункову вартість 784 тисячі євро в Мюнхені, майже 740 тисяч у Люксембурзі, 605,5 тисячі в Амстердамі та приблизно 562,6 тисячі євро в Барселоні.
Висока вартість нерухомості в таких містах пояснюється поєднанням платоспроможного попиту, концентрації робочих місць, обмеженої пропозиції земельних ділянок і високих витрат на нове будівництво. Проте для інвестора дорогий квадратний метр не обов'язково означає високу дохідність. У великих економічних центрах значна частина вартості нерухомості може бути пов'язана з очікуваннями довгострокового збереження капіталу та обмеженою пропозицією, тоді як орендний дохід відносно ціни придбання залишається помірним.
Доступність житла: чому низька ціна не гарантує можливості купівлі
Одним із найважливіших показників житлового ринку є співвідношення вартості квартири та середньої заробітної плати. Воно дозволяє оцінити, скільки річних доходів необхідно для придбання стандартного житла. За результатами Deloitte Property Index 2026, найгірший показник серед досліджених міст зафіксовано в албанській Вльорі, де придбання нової квартири площею 70 кв. м потребує еквівалента 21,3 середньої річної валової зарплати.
У Празі відповідний показник становить 16,9 річної зарплати, в Афінах 16, у Кошице та Брно близько 15. У Братиславі для придбання стандартної квартири необхідно приблизно 13,7 річної зарплати. Натомість в італійському Турині житло оцінюється приблизно в 4,7 середньої річної зарплати, а в норвезькому Бергені та данському Оденсе близько 4,9.
Це демонструє принципову відмінність між дешевизною нерухомості та її економічною доступністю. У країні з невисокими цінами житло може залишатися недоступним для значної частини місцевого населення через низькі доходи. Водночас показник кількості річних зарплат не враховує повсякденні витрати, податки, доступність іпотеки, накопичені заощадження та структуру доходів домогосподарств. Він є інструментом міжнародного порівняння, а не точним розрахунком строку накопичення коштів на квартиру.
Албанія: доступна нерухомість і ризик перегріву туристичних ринків
Албанія залишається одним із найдоступніших європейських ринків за середньою ціною житла, проте окремі приморські міста демонструють зовсім іншу економічну ситуацію.
У Дурресі за результатами 2025 року середня вартість житла зросла приблизно на 24%, що стало одним із найвищих темпів серед досліджених міст. Підвищений інтерес до адріатичного узбережжя підтримується розвитком туризму, інфраструктурними проєктами та попитом на нерухомість для сезонного використання. Однак стрімке зростання цін створює ризики для інвесторів, які орієнтуються виключно на очікування подальшого подорожчання. Якщо темпи збільшення вартості квартир випереджають зростання орендного доходу, інвестиційна дохідність поступово знижується.
Для Албанії також важливе питання доступності житла для місцевих мешканців. Показник Вльори, де стандартна квартира оцінюється більш ніж у 21 річну зарплату, демонструє значний розрив між ринковою вартістю нерухомості та доходами населення. З погляду іноземного інвестора це може означати підвищену залежність окремих сегментів від туристичного попиту та зовнішнього капіталу. Якщо така структура попиту зміниться, ринок може стати більш чутливим до коригування цін.
Румунія: дешевий ринок ЄС із найшвидшим зростанням цін
Румунія посідає четверту позицію серед найдоступніших досліджених країн із середньою вартістю 1917 євро за квадратний метр. Водночас у 2025 році ціни зросли на 14,4%, що стало найвищим національним показником серед ринків із порівнянними даними.
Найбільша вартість житла зафіксована в Клуж-Напоці, де середня ціна досягла 3137 євро за квадратний метр. У Брашові показник становить 2156 євро, а в Бухаресті 2026 євро. Така структура ринку демонструє, що економічно активні регіональні центри можуть бути дорожчими за столицю. Для інвестора це означає необхідність оцінювати не лише адміністративний статус міста, а й концентрацію робочих місць, університетів, технологічних компаній і платоспроможних орендарів.
Окремий інтерес становить ринок оренди. У Бухаресті середня ставка становить приблизно 11,2 євро за квадратний метр на місяць, у Клуж-Напоці 10,3 євро, а в Брашові 9,3 євро. Якщо умовно зіставити ці ставки із середніми цінами придбання, отримаємо розрахункову валову дохідність близько 6,6% у Бухаресті, 3,9% у Клуж-Напоці та 5,2% у Брашові. Ці показники є аналітичними розрахунками ON.UA, а не офіційними індексами інвестиційної дохідності. Вони не враховують різницю між типами об'єктів, простої, податки, ремонти та витрати на управління.
Проте порівняння демонструє важливу особливість: дорожче житло в економічно активному місті не обов'язково забезпечує вищу відносну орендну дохідність.
Хорватія: швидке подорожчання та обмежена доступність приморського житла
Хорватський ринок нерухомості у 2025 році продемонстрував зростання середніх цін на 14,3%, лише незначно поступившись Румунії. Для країни з розвиненим туристичним сектором і значним міжнародним попитом така динаміка має особливе значення. Найбільш привабливими для іноземних покупців залишаються Істрія, Далмація, Загреб і великі приморські міста. Проте структура попиту суттєво відрізняється між постійним проживанням і туристичним використанням.
У приморських регіонах вартість квартир може визначатися не лише доходами місцевого населення, а й попитом іноземних інвесторів, які купують житло для сезонного проживання або короткострокової оренди. Це створює додатковий тиск на доступність нерухомості для місцевих домогосподарств. Якщо квартири активно використовуються як туристичні апартаменти, пропозиція житла для довгострокової оренди може скорочуватися, а конкуренція між орендарями посилюватися.
Для інвестора важливо враховувати, що висока літня ставка оренди не гарантує високого річного доходу. У прибережних містах туристична активність має виражену сезонність, тому фактична дохідність залежить від кількості зайнятих ночей, витрат на обслуговування та місцевих правил використання житла.
Греція: відносно доступна країна з дорогими міськими ринками
Греція входить до п'ятірки найдоступніших досліджених країн із середньою ціною 1931 євро за квадратний метр. Проте в Афінах доступність житла відносно доходів залишається однією з найнижчих у Європі. Для придбання стандартної квартири площею 70 кв. м в Афінах необхідно приблизно 16 середніх річних валових зарплат. Це демонструє, наскільки суттєво можуть відрізнятися національні середні показники від ситуації у великих містах.
Грецький ринок також характеризується значною різницею між материковими регіонами, столицею та популярними островами. У туристичних районах ціни підтримуються міжнародним попитом, тоді як у невеликих населених пунктах можливості придбання можуть бути значно доступнішими.
Для інвесторів важливим залишається вибір між довгостроковою та туристичною орендою. Перша модель може забезпечувати стабільніший грошовий потік, друга потенційно вищі сезонні надходження, але потребує активнішого управління та залежить від регуляторних обмежень.
Туреччина: найдешевший квадратний метр і складна економіка інвестицій
Туреччина має найнижчу середню вартість житла серед досліджених країн, проте оцінювати її інвестиційну привабливість виключно за ціною квадратного метра було б помилкою.
У 2025 році середня ціна житла в євровому еквіваленті знизилася приблизно на 9%. На цей результат вплинули валютні коливання та особливості інфляційного середовища. Для інвестора, який оцінює активи в євро або доларах, це означає додатковий валютний ризик. Навіть якщо нерухомість дорожчає в місцевій валюті, її вартість у міжнародному еквіваленті може залишатися стабільною або знижуватися. Окремої уваги потребують правила придбання житла іноземцями, територіальні обмеження, вимоги до реєстрації права власності та можливість отримання доходу від оренди.
Низька початкова ціна може бути перевагою для особистого проживання, але для інвестиційної моделі необхідно враховувати валюту орендних надходжень, податкові зобов'язання та ризики подальшого перепродажу.
Чому орендна дохідність важливіша за абсолютну ціну квартири
Для інвестора головним питанням є не те, скільки коштує квартира, а який чистий дохід вона здатна приносити відносно повного обсягу вкладених коштів. Розглянемо два умовні об'єкти. Перша квартира коштує 100 тисяч євро та здається за 650 євро на місяць. Друга коштує 180 тисяч євро, але приносить 900 євро щомісячної орендної плати.
Річний валовий дохід першої становить 7800 євро, що відповідає валовій дохідності 7,8%. Друга забезпечує 10 800 євро на рік, але її валова дохідність становить лише 6%. Таким чином, дорожча квартира приносить більший абсолютний дохід, проте дешевший об'єкт може бути ефективнішим за співвідношенням орендних надходжень і вкладеного капіталу. Після врахування податків, простоїв, ремонтів, страхування та управління чиста дохідність обох об'єктів буде нижчою. Додатково необхідно оцінювати можливість зростання вартості нерухомості та ліквідність на вторинному ринку.
Для європейських інвестицій особливе значення має також оподаткування нерезидентів, оскільки податкові правила можуть суттєво відрізнятися залежно від країни та статусу власника.
Скільки насправді коштує придбання квартири за кордоном
Ціна, зазначена в оголошенні, не завжди відповідає повному бюджету придбання. Крім вартості нерухомості, покупець може сплачувати податки на передачу права власності, нотаріальні та реєстраційні збори, юридичний супровід, комісійні агентств і витрати на банківські операції.
Для умовної квартири вартістю 150 тисяч євро додаткові витрати в розмірі 5% становитимуть 7500 євро. Якщо вони досягнуть 10%, загальний бюджет збільшиться на 15 тисяч євро. Ці відсотки наведено як ілюстрацію, а не як універсальні ставки для конкретних країн. Фактичні витрати залежать від юрисдикції, типу нерухомості, статусу продавця та особливостей угоди.
Для інвестора необхідно враховувати також щорічні витрати на утримання, місцеві податки, страхування, комунальні платежі та можливі внески на обслуговування будинку. У туристичних комплексах додаткове фінансове навантаження можуть створювати платежі за басейни, охорону, благоустрій території та іншу спільну інфраструктуру.
Юридичні ризики придбання нерухомості іноземцями
Право іноземця придбати квартиру не означає автоматичного права на постійне проживання в країні. У більшості європейських держав придбання нерухомості та отримання дозволу на проживання регулюються різними правовими процедурами. Перед укладенням договору необхідно перевірити право власності продавця, наявність обтяжень, відповідність фактичного стану квартири реєстраційним документам і законність використання об'єкта.
Для новобудов важливими є дозвільна документація, фінансовий стан забудовника, умови передачі права власності та порядок захисту коштів інвестора.
Якщо квартира купується для оренди, необхідно додатково перевірити місцеві правила реєстрації орендної діяльності, оподаткування доходів та можливі обмеження короткострокового розміщення туристів.
Для громадян України також важливо враховувати правила переказу коштів за кордон, підтвердження походження капіталу та податкові наслідки володіння іноземною нерухомістю.
Які країни можуть бути цікавими для інвестицій у 2027 році
Європейський ринок не дозволяє визначити одну універсально найвигіднішу країну. Інвестиційна привабливість залежить від мети придбання, бюджету, строку володіння та готовності інвестора приймати ризики.
Румунія може бути цікавою для інвесторів, які шукають відносно доступний ринок ЄС із розвиненими міськими центрами та попитом на довгострокову оренду. Проте швидке зростання цін підвищує вимоги до оцінки об'єкта й потенційної дохідності.
Албанія пропонує відносно низький початковий бюджет і можливості в туристичному сегменті, але окремі приморські ринки вже демонструють суттєве подорожчання та ризики залежності від сезонного попиту.
Греція може бути привабливою для довгострокового володіння нерухомістю в регіонах зі стабільним туристичним або міським попитом. Водночас висока вартість житла відносно місцевих доходів і регуляторні обмеження потребують уважного аналізу.
Хорватія залишається ринком із високою туристичною привабливістю, але швидке зростання цін і значна вартість приморських квартир можуть обмежувати орендну дохідність нових інвестицій.
Сербія може становити інтерес для покупців, які шукають відносно доступну нерухомість у регіональних містах, однак необхідно враховувати місцеві правові умови, економічні ризики та ліквідність конкретного об'єкта.
Туреччина пропонує найнижчі середні ціни серед досліджених країн, але валютні ризики та специфіка регулювання ускладнюють порівняння з інвестиціями в державах єврозони.
Для кожного з цих напрямків доцільно проводити окремий аналіз конкретних міст, а не ухвалювати рішення на основі національної середньої ціни.
Прогноз ON.UA: три сценарії розвитку європейського ринку житла
За результатами 2025 року більшість досліджених європейських країн продемонстрували зростання цін на житло. Проте це не гарантує збереження аналогічних темпів у 2027 році.
Сценарій помірного зростання. У країнах із дефіцитом житлової пропозиції, стабільною зайнятістю та відносно доступним кредитуванням ціни можуть продовжити підвищуватися. Найбільшу стійкість потенційно збережуть ліквідні квартири в економічно активних містах.
Сценарій регіонального розходження. У межах однієї країни великі міста та туристичні центри можуть дорожчати, тоді як периферійні ринки залишатимуться стабільними або демонструватимуть коригування цін. Цей сценарій виглядає особливо ймовірним з огляду на вже наявні відмінності між столицями та регіонами.
Сценарій уповільнення попиту. Якщо економічна активність послабиться, а фінансування залишатиметься дорогим, частина ринків може зіткнутися зі скороченням кількості угод і переглядом цінових очікувань. Найвразливішими можуть бути об'єкти, вартість яких значною мірою підтримується інвестиційним або спекулятивним попитом.
На думку ON.UA, головною тенденцією найближчих років залишатиметься зростання значення локального аналізу. Рішення про придбання квартири дедалі складніше обґрунтувати лише загальною динамікою цін у країні.
Аналітика ON.UA
Європейський ринок житлової нерухомості демонструє суттєву різницю між абсолютною вартістю квартир, їхньою доступністю для місцевого населення та потенційною інвестиційною ефективністю.
Туреччина, Сербія, Албанія, Румунія та Греція залишаються серед найдоступніших ринків за середньою ціною квадратного метра. Проте низька вартість житла не гарантує високої ліквідності, стабільного орендного доходу або можливості вигідного перепродажу.
Натомість дорогі ринки Західної Європи можуть забезпечувати вищу передбачуваність правового середовища та значну концентрацію платоспроможного попиту, але потребують набагато більшого початкового капіталу.
Для українських покупців вибір країни повинен починатися з визначення мети придбання. Якщо нерухомість потрібна для проживання, вирішальними будуть інфраструктура, правовий статус і повна вартість утримання. Якщо йдеться про інвестицію, основну увагу необхідно приділяти чистій дохідності, ліквідності, оподаткуванню та ризикам конкретного ринку.
Головний висновок ON.UA: вигідність європейської нерухомості визначається не мінімальною ціною квадратного метра, а співвідношенням повного бюджету придбання, потенційного доходу, правових ризиків і перспектив подальшого продажу.
Поширені запитання (FAQ)
Де найдешевші квартири в Європі у 2026 році?
За результатами Deloitte Property Index 2026, який аналізує дані 2025 року, найнижчі середні ціни серед досліджених країн зафіксовано в Туреччині, Сербії, Албанії, Румунії та Греції.
Скільки коштує квартира площею 70 кв. м у найдоступніших країнах?
За умовного застосування середніх національних цін розрахункова вартість становить приблизно 60,5 тисячі євро в Туреччині, 119,4 тисячі в Сербії, 120,4 тисячі в Албанії та 134,2 тисячі євро в Румунії. Реальні ціни конкретних квартир можуть суттєво відрізнятися.
У якому місті Європи найдорожча нерухомість?
Серед досліджених міських ринків найвищу середню вартість житла зафіксовано в Мюнхені, приблизно 11 200 євро за квадратний метр.
Де житло найменш доступне відносно зарплат?
За показником кількості середніх річних валових зарплат, необхідних для придбання стандартної нової квартири, найгірший результат серед досліджених міст зафіксовано у Вльорі в Албанії, 21,3 річної зарплати.
Чи вигідно купувати квартиру в Румунії для оренди?
Румунія може бути цікавою для довгострокових інвестицій, але дохідність залежить від міста. Умовне зіставлення середніх ставок оренди та цін придбання дає приблизно 6,6% валової дохідності в Бухаресті, 3,9% у Клуж-Напоці та 5,2% у Брашові без урахування витрат.
Чи можна купити квартиру в Європі та отримати дозвіл на проживання?
Придбання нерухомості не гарантує автоматичного отримання дозволу на проживання. Умови залежать від законодавства конкретної країни та міграційного статусу покупця.
Які додаткові витрати виникають під час купівлі квартири за кордоном?
Можуть виникати податки на придбання, нотаріальні й реєстраційні платежі, комісійні агентств, витрати на юридичний супровід, страхування та ремонт. Їхній розмір залежить від країни та характеристик угоди.
Що краще для інвестицій: туристична чи довгострокова оренда?
Туристична оренда може забезпечувати вищі надходження в сезон, але має більші операційні витрати та ризик простоїв. Довгострокова оренда зазвичай забезпечує передбачуваніший грошовий потік, хоча її потенційна дохідність може бути нижчою.
Чи продовжать дорожчати квартири в Європі у 2027 році?
Єдиного прогнозу для всіх країн немає. Подальша динаміка залежатиме від пропозиції житла, іпотечних ставок, доходів населення, економічного зростання та локального попиту. Найімовірніше, регіональні відмінності залишатимуться суттєвими.