Українці за шість років могли витратити на нерухомість у Польщі близько $5,95 млрд. За оцінкою дослідження FERO Development, у 2020–2025 роках громадяни України придбали там приблизно 38,5 тис. об'єктів, а у 2025 році на них припало 548 тис. м² житла, більше половини всієї житлової площі, придбаної іноземними фізичними особами.
На перший погляд ці цифри можна прочитати як чергову статистику про український капітал за кордоном. Проте для ринку нерухомості значно цікавіше те, що знаходиться за самою сумою угод. Після кількох років життя значної української громади у Польщі частина домогосподарств поступово переходить від моделі тимчасового проживання та оренди до моделі довгострокового закріплення через власну нерухомість.
Це вже інша стадія міграційного циклу. Людина, яка не знає, чи залишиться у країні через рік, зазвичай орендує. Людина, яка працює, отримує стабільний дохід у місцевій валюті, має дітей у польській школі, формує кредитну історію та бачить своє життя в країні на горизонті багатьох років, починає інакше порівнювати оренду та купівлю. Саме цей перехід може бути одним із найважливіших процесів, які зараз відбуваються з українським попитом на нерухомість за кордоном.
У 2025 році українці купили більше житлової площі, ніж решта іноземців разом
Масштаб українського попиту в Польщі добре видно не лише через оцінену вартість угод. У 2025 році громадяни України придбали приблизно 548 тис. м² житла. На них припало 54,8% житлової площі, придбаної іноземними фізичними особами. Для порівняння, громадяни Білорусі придбали близько 191,7 тис. м². Ще показовішою є динаміка. У 2020 році частка українців серед іноземних покупців становила близько 39%, а у 2025 році перевищила половину відповідного ринку.
Тут потрібно правильно читати статистику. Йдеться не про те, що українці купують половину всього житла, яке продається у Польщі. Йдеться про сегмент угод, у яких покупцями виступають іноземні фізичні особи.
Різниця принципова. Український попит дуже великий саме всередині іноземного сегмента польського ринку, але це не робить громадян України домінуючою групою покупців на всьому національному ринку житла.
$5,95 млрд є оцінкою, а не сумою з єдиного державного реєстру угод
Іншу цифру, яка привертає найбільше уваги, також потрібно трактувати обережно. За оцінкою дослідження FERO Development, у 2020–2025 роках українці придбали в Польщі приблизно 38,5 тис. об'єктів нерухомості загальною вартістю близько $5,95 млрд.
Це не означає, що польське Міністерство внутрішніх справ опублікувало статистику із сумою українських угод на $5,95 млрд. Дослідження використовувало дані національних статистичних органів, реєстрів, центральних банків та міграційних служб, після чого вартість покупок оцінювалася та переводилася у долари США за середньорічними валютними курсами відповідних років.
Для аналітики це суттєве уточнення. Кількість об'єктів, придбана площа та оцінена грошова вартість не мають однакового рівня статистичної природи. Проте навіть із цим застереженням масштаб накопиченого українцями житлового капіталу в Польщі вже є значним.
Польща стала найбільшим ринком українського житлового капіталу за кордоном
У дослідженні аналізувалися дев'ять закордонних ринків, на яких українці купували нерухомість протягом 2020–2025 років. За оціненою сумою Польща посіла перше місце з приблизно $5,95 млрд. Далі йшли США з $4,58 млрд, Іспанія з $2,6 млрд, Чехія з $1,48 млрд та Німеччина приблизно з $1,3 млрд.
П'ять найбільших напрямків сформували близько 86% оціненого обсягу покупок. Польща виділяється також кількістю об'єктів. Приблизно 38,5 тис. покупок за шість років становлять понад 40% кількості придбаних українцями об'єктів на дев'яти ринках, охоплених дослідженням.
Проте польське лідерство має дуже конкретне пояснення. У Польщі живе надзвичайно велика українська громада.
Абсолютні покупки не показують реальну інтенсивність попиту
Якщо дивитися лише на кількість придбаних квартир, Польща здається беззаперечним центром закордонного попиту українців. Якщо співвіднести покупки з кількістю українців, які проживають у країні, картина стає складнішою. За розрахунками дослідження, у 2025 році в Польщі припадало приблизно шість покупок житла на тисячу українців. В Іспанії цей показник становив близько 12,5. Отже, українець, який проживає в Іспанії, статистично частіше ставав покупцем нерухомості, ніж українець у Польщі.
Польща перемагає масштабом. Саме там сформувалася одна з найбільших українських громад у світі, а географічна близькість, ринок праці, транспортні зв'язки, мовна та культурна близькість зробили країну природним напрямком міграції задовго до 2022 року.
Після початку повномасштабної війни масштаб цієї присутності різко збільшився. На цьому тлі навіть відносно невелика частка українських домогосподарств, яка щороку переходить до власного житла, створює десятки тисяч потенційних угод.
Через декілька років після міграції питання «орендувати чи купувати» змінюється
У перші місяці після переїзду оренда майже завжди є природною моделлю. Людина ще не знає міста, може змінювати роботу, не впевнена у своєму правовому статусі та не розуміє, наскільки довго залишатиметься у країні. Купівля нерухомості в таких умовах створює занадто великий поріг входу та обмежує мобільність.
Через три або чотири роки частина цих факторів змінюється. Робота стає стабільнішою. Діти адаптуються до школи. Родина визначається з містом. З'являється місцева кредитна історія. Людина краще розуміє польський ринок нерухомості та банківську систему. Тимчасове житло поступово перетворюється на постійне середовище життя.
Разом із цим змінюється горизонт фінансового планування. Якщо сім'я очікує залишитися у Польщі ще багато років, орендна плата вже сприймається не тільки як вартість гнучкості. Виникає альтернативний сценарій: частину щомісячного житлового бюджету можна спрямовувати на обслуговування іпотеки та поступове формування власного капіталу в нерухомості.
Це не означає, що купівля автоматично вигідніша за оренду. Потрібно враховувати перший внесок, відсотки, податки, витрати на угоду, утримання нерухомості, страхування, ремонт та можливі витрати під час майбутнього продажу. Змінюється інше: купівля взагалі починає розглядатися як реалістична альтернатива.
Іпотека показує, що частина українців уже інтегрувалася у польську фінансову систему
Ще цікавіший сигнал дає кредитна статистика. За наведеними у дослідженні даними, приблизно 184 тис. громадян України мають кредитні зобов'язання перед польськими фінансовими установами на загальну суму близько 13,6 млрд злотих. Приблизно 78% цього кредитного портфеля припадає на житлові кредити.
Середній розмір іпотечного кредиту українського позичальника оцінюється приблизно у 459 тис. злотих. Сам факт доступу значної кількості українців до іпотеки важливіший за середню суму кредиту.
Банк оцінює позичальника через дохід, стабільність зайнятості, кредитну історію, власний внесок та здатність обслуговувати борг. Масове використання іпотеки означає, що частина українських домогосподарств уже перестала бути для польської фінансової системи тимчасовими мігрантами без зрозумілого фінансового профілю.
Вони стають звичайними позичальниками. Для ринку нерухомості це фундаментальна зміна, оскільки доступ до кредиту суттєво розширює потенційний бюджет покупця.
Низька прострочка руйнує ще один стереотип про міграційний попит
За даними, наведеними в дослідженні, частка кредитів українців із простроченням понад 90 днів становить близько 0,4%. Цей показник помітно нижчий за наведені для польських позичальників та інших груп іноземців. Порівнювати такі цифри без додаткової інформації про структуру кредитних портфелів потрібно обережно. Середній вік кредиту, види продуктів, структура позичальників та період видачі можуть суттєво впливати на рівень прострочки.
Проте сам масштаб кредитного портфеля українців показує важливу тенденцію: українська громада в Польщі вже є не лише учасником ринку праці та оренди, а частиною ринку довгострокового банківського фінансування. Це ще один індикатор поступового переходу від тимчасового перебування до економічної інтеграції.
Купівля квартири є значно сильнішим сигналом закріплення в країні, ніж оренда
Оренда дозволяє змінити місто або країну з відносно невеликими витратами. Власна квартира створює зовсім іншу структуру зв'язків.
З'являється капітал, прив'язаний до конкретного ринку. Іпотечне зобов'язання може тривати десятиліттями. Власник починає більше залежати від місцевої вартості нерухомості, податкової системи, процентних ставок, інфраструктури району та перспектив міста.
Нерухомість створює економічне закріплення. Це не означає автоматичного рішення назавжди залишитися у Польщі. Квартиру можна продати або здавати в оренду після повернення в Україну. Проте сама купівля свідчить про значно довший горизонт планування, ніж типовий договір оренди на дванадцять місяців. У масштабі десятків тисяч угод це вже демографічно та економічно значущий процес.
$5,95 млрд не потрібно автоматично називати «виведеними з України грошима»
Великі цифри закордонних покупок легко породжують ще одне неправильне трактування. Якщо українці придбали нерухомість на мільярди доларів, це не означає, що вся ця сума була виведена з України та перенесена до Польщі.
Джерела фінансування можуть бути різними. Частина покупців могла використовувати заощадження, сформовані ще в Україні. Частина продала українські активи. Частина накопичила капітал уже після переїзду. Значна частина покупок могла фінансуватися польськими іпотечними кредитами.
Один покупець може внести 20–30% власного капіталу, а решту вартості квартири профінансувати за рахунок банку. Статистика вартості придбаної нерухомості в такому випадку відображає повну вартість активу, а не обсяг коштів, фізично переказаних покупцем з України.
Для оцінки реального відтоку приватного українського капіталу потрібні зовсім інші дані. Ототожнювати вартість придбаних квартир із вивезеними з України грошима методологічно некоректно.
Не кожна квартира українця в Польщі є інвестицією
Так само обережно потрібно використовувати слово «інвестиція». Коли сім'я купує квартиру у Варшаві, Кракові або Вроцлаві для власного проживання, це справді створює актив у балансі домогосподарства. Його вартість може зростати або падати, а квартиру можна згодом продати або здати в оренду.
Проте основною функцією такого об'єкта залишається житлова. Економічна мотивація відрізняється від покупки квартири інвестором, який від початку розраховує дохідність, орендний потік, витрати на утримання та майбутню ціну продажу.
Для розуміння поведінки українців це розмежування принципове. Зростання кількості покупок може означати не стільки збільшення спекулятивного або інвестиційного попиту, скільки перехід великої міграційної групи від оренди до власного житла.
Власне житло змінює структуру капіталу української сім'ї
До переїзду типовий набір активів домогосподарства міг бути значною мірою зосереджений в Україні: квартира, будинок, земля, автомобіль, банківські заощадження, бізнес.
Після декількох років життя за кордоном частина сімей починає формувати активи вже в новій країні. Купівля квартири у Польщі означає, що частина чистого капіталу домогосподарства тепер залежить від польського ринку нерухомості та польської економіки.
Для сім'ї це може бути диверсифікацією географічного ризику. Для України процес має складніші наслідки. Людина може залишатися громадянином України, мати нерухомість або бізнес в Україні, планувати повернення та одночасно накопичувати значну частину сімейного капіталу в Польщі.
Міграція в такому випадку перестає бути лише переміщенням населення. Вона поступово стає переміщенням структури приватного капіталу.
Що відбувається з українським житлом таких власників
Для українського ринку нерухомості це, можливо, найцікавіше питання. Купівля квартири у Польщі не означає автоматичного продажу квартири в Україні. Можливі декілька моделей. Українська нерухомість залишається порожньою як резервне житло. Її здають в оренду. Нею користуються родичі. Власник продає її та використовує кошти як частину першого внеску за польську квартиру. Або сім'я зберігає обидва активи, фактично створюючи житловий портфель у двох країнах.
Без окремих даних неможливо визначити, яка модель домінує. Проте для українського ринку наслідки кожної з них різні. Продаж створює додаткову пропозицію на вторинному ринку. Оренда збільшує пропозицію орендного житла. Утримання порожньої квартири, навпаки, залишає об'єкт поза активним ринком. Збереження українського житла як резервного активу може свідчити про невизначеність щодо остаточного місця проживання.
Саме поведінка з другим житлом може багато розповісти про довгострокові міграційні очікування українців.
Для Польщі український покупець уже перестає бути нішевим явищем
Коли одна національна група формує понад половину площі, придбаної іноземними фізичними особами, девелопери, банки, брокери та інші учасники ринку неминуче починають адаптуватися до такого попиту. З'являється обслуговування українською мовою, окремі кредитні продукти та консультації, маркетингові кампанії, брокери, які спеціалізуються на українських клієнтах, юридичний супровід угод і допомога з фінансуванням. У певний момент український покупець перестає бути для польського ринку «іноземцем, який іноді купує квартиру».
Він стає окремим системним сегментом попиту. При цьому концентрація такого попиту, ймовірно, неоднорідна. Українське населення значною мірою зосереджене у великих агломераціях та економічно активних регіонах, де одночасно існують робочі місця, університети, транспорт і сформовані українські громади.
Саме там перехід від оренди до власності може бути найпомітнішим.
Чи означає купівля житла, що українці вже не повернуться
Ні, і статистика нерухомості не дозволяє зробити настільки прямий висновок. Купівля квартири підвищує економічну прив'язаність до Польщі, але не робить повернення неможливим. Нерухомість є ліквідним активом, який можна продати, залишити дітям або перевести в орендний сегмент.
Сім'я також може жити між двома країнами. Після завершення війни частина українців може повернутися, залишивши польську квартиру як інвестиційний актив. Інші можуть продати її. Частина сімей може розділитися між двома країнами через роботу, освіту дітей або бізнес.
Значно коректніше говорити про інше. Кожен рік стабільного проживання, працевлаштування, навчання дітей, кредитної історії та володіння нерухомістю збільшує кількість економічних зв'язків людини з країною перебування. Нерухомість є одним із найсильніших таких зв'язків.
Для України формується нова категорія транскордонного власника
Український ринок нерухомості традиційно мислив категоріями локального власника: людина живе у Києві та володіє квартирою у Києві, мешкає у Львові та інвестує у львівську новобудову.
Масова міграція зробила цю модель значно складнішою. Сотні тисяч українців фізично живуть в інших країнах, але продовжують володіти нерухомістю в Україні. Частина одночасно купує активи за кордоном. Виникає транскордонний власник, для якого рішення щодо нерухомості приймаються вже не всередині одного міста або навіть однієї країни.
Продати квартиру у Києві чи залишити її під оренду? Використати кошти як перший внесок у Польщі? Купити польську квартиру в кредит, не продаючи українську? Повернутися через декілька років і здавати польське житло? Де вигідніше зберігати сімейний капітал? Це вже не просто питання міграції. Це управління сімейним портфелем нерухомості між двома ринками.
Для українського рієлтора цей процес теж має практичне значення
Власник української квартири дедалі частіше може фізично перебувати у Варшаві, Кракові, Вроцлаві, Празі, Берліні або Валенсії. Його мотивація до продажу також змінюється. Раніше типовими причинами могли бути купівля більшої квартири, переїзд у межах міста, розлучення, спадщина або інвестиційна фіксація прибутку. Тепер до цього додається потреба сформувати капітал для придбання житла в іншій країні.
Це впливає на переговорну поведінку продавця. Людині може бути потрібна конкретна сума для першого внеску. Вона може бути прив'язана до строків польської угоди. Може оцінювати пропозицію покупця не лише відносно бажаної ціни української квартири, а відносно вартості альтернативного активу за кордоном.
Для професійного рієлтора це ще один приклад того, чому seller expectations неможливо аналізувати виключно через локальні аналоги. За ціною продавця іноді стоїть зовсім інша угода на зовсім іншому ринку.
Аналітика ON.UA
Майже $6 млрд польської нерухомості, яку українці могли придбати протягом 2020–2025 років, цікаві не рекордом як таким. Значно важливішим є те, що відбувається з поведінкою великої міграційної групи після декількох років перебування за кордоном.
Спочатку міграція створює орендний попит. Людині потрібне житло зараз, горизонт планування короткий, майбутнє невизначене, а капітал потрібен для адаптації. Оренда в цій фазі забезпечує необхідну мобільність. Далі частина людей переходить до стабільнішого стану. З'являються робота, постійний дохід, місцева кредитна історія, школа дітей, соціальне середовище, розуміння міста та впевненість у тому, що проживання не завершиться через декілька місяців.
Після цього змінюється економіка житлового рішення. Орендна плата починає конкурувати з іпотечним платежем, а мобільність поступово поступається бажанню сформувати власний актив.
Якщо українці у 2025 році придбали 548 тис. м² житла і сформували 54,8% площі, купленої іноземними фізичними особами у Польщі, ми вже бачимо не початок цього процесу. Частина української громади пройшла кілька стадій міграційного циклу та перейшла до накопичення житлового капіталу в країні проживання.
Для Польщі це означає появу великого стабільного сегмента покупців. Для українських домогосподарств це означає диверсифікацію активів та поступове перенесення частини сімейного капіталу в іншу юрисдикцію.
Для України питання складніше. Купівля квартири у Польщі не дорівнює остаточній еміграції. Проте власне житло, особливо придбане з довгостроковою іпотекою, збільшує економічну вартість рішення залишатися. До роботи, школи, соціальних зв'язків і звичного середовища додається власний актив.
З кожним таким зв'язком повернення стає не неможливим, а економічно складнішим рішенням. Для українського ринку нерухомості наступне важливе питання полягає вже не в тому, скільки квартир українці купили у Польщі. Значно цікавіше, що вони роблять із нерухомістю, яка залишилася в Україні.
Якщо значна частина власників зберігає українські квартири, формується велика категорія транскордонних власників. Якщо вони почнуть масово продавати їх для фінансування житла за кордоном, це створюватиме додаткову пропозицію в окремих сегментах вторинного ринку. Якщо переводитимуть квартири в довгострокову оренду, ефект переміститься в орендний сектор. Саме ці дані дозволили б оцінити справжній вплив міграції на українську нерухомість.
Польська статистика вже показує першу половину процесу: українці перестають бути виключно орендарями за кордоном і дедалі частіше стають власниками. Тепер українському ринку потрібно зрозуміти другу половину: чи замінює польська квартира українську, чи стає другим активом у сімейному портфелі. Від відповіді на це питання залежить значно більше, ніж від самої цифри $5,95 млрд.
FAQ
Скільки нерухомості українці придбали у Польщі у 2020–2025 роках?
За оцінкою дослідження FERO Development, приблизно 38,5 тис. об'єктів.
Скільки українці витратили на нерухомість у Польщі?
Дослідження оцінює загальну вартість покупок у 2020–2025 роках приблизно у $5,95 млрд. Це розрахункова оцінка, а не оприлюднена польським державним реєстром сума всіх угод.
Скільки житла українці купили у Польщі у 2025 році?
Близько 548 тис. м² житлової площі.
Яку частку іноземних покупців становили українці?
У 2025 році на громадян України припало близько 54,8% житлової площі, придбаної іноземними фізичними особами.
Чи означає це, що українці купили більше половини всього житла у Польщі?
Ні. Йдеться лише про житлову площу, придбану іноземними фізичними особами, а не про весь польський ринок нерухомості.
Чому українці так багато купують саме у Польщі?
Однією з головних причин є масштаб української громади. Польща стала одним із ключових напрямків української міграції, а після декількох років проживання частина домогосподарств переходить від оренди до придбання власного житла.
Чи Польща є країною, де українці найчастіше купують житло?
В абсолютній кількості угод серед досліджених ринків Польща є лідером. Якщо співвідносити кількість покупок із чисельністю української громади, інтенсивність може бути вищою в інших країнах, зокрема в Іспанії.
Чи українці користуються іпотекою у Польщі?
Так. Значна частина кредитних зобов'язань українських громадян у польській фінансовій системі пов'язана саме з житловими кредитами.
Який середній розмір іпотеки українця у Польщі?
У наведених у дослідженні даних фігурує середній показник близько 459 тис. злотих.
Чи означають $5,95 млрд, що стільки грошей було виведено з України?
Ні. Вартість придбаної нерухомості не дорівнює обсягу капіталу, переказаного з України. Частина покупок фінансується за рахунок польської іпотеки, місцевих доходів та заощаджень, накопичених уже за кордоном.
Чи можна вважати всі ці покупки інвестиціями?
Не зовсім. Для значної частини покупців нерухомість може бути насамперед житлом для власного проживання, хоча одночасно вона залишається майновим активом.
Чи означає купівля квартири у Польщі, що сім'я не повернеться в Україну?
Ні. Нерухомість можна продати або здавати після повернення. Проте володіння житлом та довгострокова іпотека посилюють економічні зв'язки домогосподарства з Польщею.
Як покупки українців впливають на польський ринок?
Українці вже формують значну частину іноземного попиту, що стимулює банки, девелоперів, брокерів та юридичні компанії адаптувати продукти й сервіси до цієї категорії клієнтів.
Що це означає для українського ринку нерухомості?
Ключове питання полягає в тому, що покупці польського житла роблять зі своїми активами в Україні. Продаж, здавання в оренду або збереження української квартири створюють різні наслідки для пропозиції, ліквідності та орендного ринку.
Хто такий транскордонний власник нерухомості?
Це власник, чиї житлові активи розташовані у різних країнах. Для значної кількості українців така модель може ставати звичною: квартира або будинок залишається в Україні, а другий об'єкт купується у Польщі чи іншій країні проживання.