Польський ринок житла отримав нову політичну дискусію навколо іноземного капіталу. Віцемаршал Сейму Кшиштоф Босак виступив за обмеження придбання нерухомості громадянами України та іншими покупцями з-за кордону, а також за стримування великих інвестиційних фондів. Свою позицію він пов'язує з доступністю житла для поляків і вважає, що перетворення польської нерухомості на місце розміщення надлишкового іноземного капіталу створює додатковий тиск на ціни.
На рівні політичної дискусії така аргументація зрозуміла: коли житло дорожчає швидше, ніж його можуть дозволити собі значні групи населення, великий іноземний покупець легко стає видимим поясненням проблеми. Український фактор у Польщі справді масштабний. За даними, оприлюдненими на основі статистики польського Міністерства внутрішніх справ та адміністрації, у 2025 році громадяни України придбали близько 9,3 тис. квартир загальною площею понад 548 тис. м² і залишилися найбільшою групою іноземних покупців житла.
Проте з погляду економіки нерухомості ключове питання полягає не в тому, чи купують українці багато квартир відносно інших іноземців. Це вже підтверджується статистикою. Значно складніше визначити, наскільки саме цей попит впливає на загальний рівень польських цін і що станеться з доступністю житла, якщо його адміністративно обмежити.
Між цими двома твердженнями існує велика аналітична дистанція. Частка українців серед іноземних покупців може бути дуже високою, але іноземний сегмент є лише частиною загального ринку. Крім того, за українськими покупками стоять різні економічні мотиви: придбання житла для власного проживання після декількох років роботи в Польщі, сімейна міграція, іпотечне фінансування, збереження капіталу, інвестиційна оренда та інші сценарії. Якщо об'єднати їх одним поняттям «іноземний капітал», можна отримати політично просту, але економічно неточну модель ринку.
Заява Босака поки не означає нової заборони
Насамперед потрібно розділити політичну пропозицію та чинне регулювання. У свіжому інтерв'ю Wprost Кшиштоф Босак справді виступив за обмеження купівлі польської нерухомості українцями, капіталом зі Сходу та великими західними фондами. Серед причин подорожчання житла він також назвав міграцію, концентрацію робочих місць у великих містах і обмеження земельної пропозиції.
З цього не випливає, що Польща вже запроваджує заборону для українців або що відповідні правила набули чинності. На момент публікації йдеться про політичну позицію щодо того, як, на думку Босака, потрібно змінювати житлову політику.
Це принципове розрізнення для покупців нерухомості. Політична заява може започаткувати дискусію, перетворитися на законодавчу ініціативу, суттєво змінитися в процесі її розгляду або взагалі не привести до зміни правил. До появи конкретного нормативного тексту неможливо достовірно визначити, кого саме потенційне обмеження могло б стосуватися, які типи нерухомості охоплювати, чи існували б винятки для постійних резидентів, сімей, іпотечних покупців або житла для власного проживання.
Польща вже обмежує частину операцій іноземців із нерухомістю
Дискусія може створювати враження, що іноземний покупець сьогодні має абсолютно необмежений доступ до польської нерухомості. Правова конструкція складніша. Польське законодавство встановлює загальний дозвільний режим для придбання нерухомості іноземцями з країн поза Європейським економічним простором і Швейцарією, хоча одночасно передбачає низку винятків. Зокрема, придбання окремого житлового приміщення за визначених законом умов не потребує дозволу міністра внутрішніх справ; окремі правила діють для прикордонних територій, земель та інших категорій нерухомості.
У 2025 році до польського Міністерства внутрішніх справ та адміністрації надійшло 2 582 заяви, пов'язані з дозволами на придбання нерухомості, часток і акцій та відповідними попередніми дозволами. Міністерство видало 2 005 рішень, що дозволяли придбання нерухомості, серед них 1 509 дозволів на земельні об'єкти та 618 дозволів на придбання 669 житлових і нежитлових приміщень. Українські та білоруські громадяни або капітал були серед найчастіше представлених груп у відповідних категоріях.
Водночас значна частина операцій відбувається без необхідності отримувати індивідуальний дозвіл, якщо закон передбачає відповідне звільнення. Для розуміння масштабу це важливіше, ніж дивитися лише на кількість виданих дозволів. У 2024 році, наприклад, іноземці уклали 20 566 угод із житловими та нежитловими приміщеннями, причому близько 98% цих операцій не вимагали дозволу міністра. Отже, потенційне посилення правил означало б не створення регулювання з нуля, а зміну вже існуючої системи доступу іноземців до різних категорій польської нерухомості.
Українці справді стали дуже великим іноземним покупцем
Масштаб української присутності на польському ринку не потрібно применшувати. У 2025 році громадяни України придбали приблизно 9,3 тис. квартир загальною площею понад 548 тис. м². Це більше житлової площі, ніж придбали громадяни всіх інших іноземних держав разом, а українці залишилися найбільшою групою іноземних покупців.
Такий результат має логічне демографічне пояснення. Українці є найбільшою іноземною спільнотою Польщі. За даними польського Управління у справах іноземців, уже на початку 2025 року близько 993 тис. громадян України перебували в країні в режимі тимчасового захисту, ще 462 тис. мали чинні дозволи на тимчасове проживання, а 92 тис. мали постійне проживання або статус довгострокового резидента ЄС. Українське населення також концентрується у великих економічних центрах, насамперед у Мазовецькому, Нижньосілезькому, Великопольському, Малопольському та Сілезькому воєводствах.
Це принципово змінює інтерпретацію статистики. Частина українського попиту є не зовнішнім інвестиційним потоком у класичному розумінні, а житловим попитом людей, які вже живуть і працюють у Польщі. Після декількох років оренди домогосподарство може перейти до придбання власної квартири, отримати іпотеку, перевезти сім'ю та сформувати довгострокову фінансову прив'язку до країни проживання.
З точки зору ринку така покупка все одно збільшує попит на житло. Проте її економічна природа відрізняється від придбання десяти квартир інвестиційним фондом або купівлі нерухомості нерезидентом виключно як способу зберігання капіталу.
«Український покупець» не є однією економічною категорією
Для оцінки потенційного впливу обмежень необхідно розділити щонайменше декілька типів попиту. Українець, який п'ять років працює у Вроцлаві, бере іпотеку та купує квартиру для сім'ї, створює попит на житло як кінцевий користувач. Інший покупець може придбати квартиру без кредиту для здавання в оренду. Третій може диверсифікувати сімейний капітал між Україною та Польщею. Четвертий купує житло для дитини, яка навчається у польському університеті.
Для ціни всі ці покупці формально знаходяться на стороні попиту, але їхня поведінка різна. Вони мають різну чутливість до ставок, вартості кредиту, орендної дохідності, валютного ризику та регуляторних обмежень.
Це має пряме значення для житлової політики. Якщо метою є скорочення спекулятивного або портфельного попиту, обмеження за громадянством може охопити значну кількість людей, які купують єдине житло для власного проживання. Якщо ж регулювання будується навколо кількості об'єктів, інвестиційного використання або концентрації власності, воно впливає на інший сегмент ринку. Тому поняття «іноземний покупець» саме по собі недостатнє для оцінки впливу на доступність житла.
Велика частка серед іноземців ще не означає контроль над усім ринком
Тут виникає одна з найпоширеніших статистичних помилок у дискусіях про нерухомість. Якщо українці купують понад половину житлової площі, придбаної іноземними фізичними особами, легко зробити наступний психологічний крок і сприймати їх як одну з головних причин загального подорожчання польського житла.
Проте знаменник має принципове значення. Йдеться про частку всередині іноземного сегмента, а не про половину всіх квартир, проданих у Польщі. Для висновку про вплив на загальний рівень цін потрібно порівнювати український попит із повним обсягом транзакцій у відповідному місті або сегменті, аналізувати його географічну концентрацію, структуру первинного та вторинного ринку, цінові категорії та еластичність пропозиції.
Навіть відносно невелика частка покупців може впливати на ціну в конкретному локальному сегменті, якщо пропозиція обмежена. Наприклад, додатковий попит на невеликі квартири у Варшаві чи Кракові може мати більший ціновий ефект, ніж така сама кількість покупців, рівномірно розподілена по країні. Проте для цього потрібен локальний аналіз, а не перенесення загальнонаціональної частки іноземців безпосередньо на польську ціну квадратного метра.
Ціна житла формується на перетині попиту та здатності ринку створювати пропозицію
Навіть якщо припустити, що обмеження частини іноземного попиту зменшить конкуренцію між покупцями, це не усуває структурних причин дорогої нерухомості. Босак у своєму інтерв'ю фактично визнає багатофакторність проблеми, згадуючи не лише іноземний капітал, а й міграцію, земельну політику та концентрацію робочих місць у найбільших містах.
Для житлового ринку це фундаментальна обставина. Ціна виникає не через існування одного типу покупця, а через співвідношення платоспроможного попиту та пропозиції. Якщо у Варшаві, Кракові чи Вроцлаві зростає кількість домогосподарств, концентруються високооплачувані робочі місця, дорожчає земля, будівництво повільно реагує на попит, а нове житло складно швидко вивести на ринок, будь-яке додаткове збільшення платоспроможності може трансформуватися у вищі ціни.
Зворотна логіка також працює. Якщо прибрати частину покупців, але залишити дефіцит придатної для забудови землі, тривалі процедури, високу собівартість будівництва та концентрацію населення у найбільших агломераціях, доступність житла може покращитися значно менше, ніж очікується. Обмеження попиту та збільшення пропозиції вирішують різні частини одного рівняння.
Земельна політика може мати значно довший ефект, ніж обмеження одного типу покупців
Окрема частина аргументації Босака стосується генеральних планів польських муніципалітетів. На його думку, скорочення територій, доступних для забудови, підвищуватиме вартість землі, яка зрештою капіталізується у вартості нових квартир. Це вже інша площина дискусії, пов'язана не з тим, хто купує житло, а з тим, скільки нового житла ринок здатний створити.
Для девелопменту земля є одним із ключових факторів собівартості. Якщо придатних ділянок у потрібній локації мало, конкуренція між забудовниками підвищує їхню ціну. Якщо одночасно існують містобудівні обмеження, довгі процедури та високі витрати на фінансування і будівництво, пропозиція реагує на високі ціни повільніше. У такому середовищі боротьба виключно з певною групою покупців може вплинути на попит, але не створює додаткової квартири. Саме тут проходить межа між політично привабливим та структурним вирішенням проблеми доступності житла. Перше може швидко змінити склад покупців. Друге потребує років, оскільки передбачає землю, планування, інфраструктуру, фінансування та будівництво.
Іноземний попит може впливати на різні сегменти нерівномірно
Національна статистика приховує локальну структуру ринку. Польща не є одним однорідним ринком нерухомості, так само як ним не є Україна. Варшава, Краків, Вроцлав, Гданськ, Познань та менші міста мають різну економіку, демографію, пропозицію житла та структуру попиту.
Іноземні покупці також концентруються нерівномірно. Офіційна статистика показує високу активність іноземців у найбільших агломераціях, а українське населення саме тяжіє до регіонів із великими ринками праці. Через це потенційний вплив українського попиту логічніше шукати не в середній ціні польського квадратного метра, а в конкретних сегментах: невеликі квартири у великих містах, житло біля транспортної інфраструктури, райони з високою концентрацією мігрантів, квартири, придатні одночасно для власного проживання та оренди. Якщо додатковий попит концентрується там, де нова пропозиція обмежена, його локальний ціновий ефект може бути відчутним навіть за невеликої частки в масштабі всієї країни. Це вже економічно сильніша гіпотеза, але для її підтвердження потрібні дані на рівні міст і сегментів.
Обмеження покупців може частково перенести попит із купівлі в оренду
У дискусії про доступність житла є ще один ефект, який часто залишається поза увагою. Людина, якій складніше або неможливо придбати квартиру, не обов'язково залишає країну. Якщо вона продовжує жити та працювати у Польщі, її житлова потреба переходить на ринок оренди.
Для великої міграційної групи цей механізм може мати значення. Обмеження права на купівлю житла потенційно скорочує попит на власність, але одночасно зберігає або збільшує попит на орендні квартири. Частина економічного тиску в такому разі не зникає, а переміщується між сегментами. Це особливо важливо для міст із уже напруженим орендним ринком. Якщо десятки тисяч домогосподарств, які за нормального сценарію поступово переходили б від оренди до власності, залишаються орендарями довше, це впливає на vacancy, орендні ставки та дохідність житлових інвесторів. Тому оцінювати подібну політику потрібно не лише через потенційний ефект на ціни продажу. Житловий ринок є системою сполучених сегментів, і обмеження одного каналу попиту здатне змінювати інший.
Фонди та приватні українські покупці створюють різні економічні проблеми
В одній політичній аргументації Босак поєднує український та інший східний капітал із великими західними інвестиційними фондами. З точки зору питання доступності житла обидві групи можуть конкурувати за нерухомість із місцевими покупцями, проте їхня ринкова поведінка суттєво відрізняється.
Домогосподарство зазвичай купує одну квартиру, у якій планує жити або яку використовує як приватну інвестицію. Інституційний інвестор може купувати або створювати значно більший портфель і оцінює нерухомість через орендний грошовий потік, дохідність та вартість капіталу. Вплив на пропозицію також може бути різним: фонд здатний придбати готовий житловий портфель, але інституційний капітал може й фінансувати будівництво нового орендного фонду.
Через це однакове поняття «іноземний капітал» приховує різні механізми. Для регулятора має значення не лише походження грошей, а те, чи відбувається конкуренція за вже існуючий дефіцитний фонд, чи капітал створює додаткову пропозицію. З погляду доступності житла це принципова різниця.
Для українців регуляторний ризик польської нерухомості вже не можна повністю ігнорувати
Навіть якщо нинішня політична заява не перетвориться на закон, сама поява подібної дискусії має значення для українців, які розглядають Польщу як довгостроковий ринок нерухомості. За останні роки польська квартира для багатьох українських домогосподарств перестала бути винятково закордонною інвестицією. Вона стала житлом у країні фактичного проживання, способом перейти від оренди до власності та частиною сімейної фінансової стратегії.
Регуляторний ризик у такій моделі не означає, що потрібно очікувати заборони. Він означає необхідність враховувати, що правила доступу нерезидентів і громадян третіх країн до житлових активів можуть ставати предметом політичної дискусії, особливо коли доступність житла погіршується. Для покупця це ще один аргумент відокремлювати рішення про житло для власного проживання від чистої інвестиції. Вони мають різну економіку, різний горизонт і потенційно різну чутливість до майбутнього регулювання.
Для України ця дискусія має ще один вимір
Масштаб придбання польської нерухомості українцями вже достатньо великий, щоб розглядати його не лише як закордонний інвестиційний тренд, а як частину трансформації житлової поведінки українських домогосподарств.
У 2025 році українці придбали в Польщі близько 548 тис. м² житла. Оцінки приватного дослідження FERO Development, яке ми аналізували раніше, вказують приблизно на 38,5 тис. придбаних об'єктів за 2020–2025 роки та орієнтовну суму близько $5,95 млрд. Остання цифра є розрахунковою оцінкою дослідження, а не офіційно оприлюдненою польським державним реєстром сукупною вартістю всіх українських угод.
Для українського ринку нерухомості важливий не лише сам відтік частини капіталу. Купівля житла за кордоном може змінювати рішення щодо активів, які сім'я зберігає в Україні. Власник квартири у Києві, Львові, Дніпрі або іншому місті після придбання житла у Польщі повинен вирішити, чи залишати український об'єкт як резерв, здавати його в оренду, продавати для погашення польської іпотеки або використовувати капітал для інших цілей.
Отже, польська житлова політика потенційно може мати непрямий зв'язок і з українським ринком. Якщо перехід українських мігрантів від оренди до власності у Польщі сповільниться через регуляторні обмеження, зміниться і логіка переміщення сімейного капіталу між двома країнами.
Аналітика ON.UA
Політична теза про те, що обмеження іноземних покупців зробить квартири доступнішими для поляків, має економічну логіку лише на першому рівні аналізу. Якщо скоротити один із компонентів платоспроможного попиту за незмінної пропозиції, конкуренція за частину об'єктів справді може зменшитися. Наскільки сильним буде цей ефект, залежить від частки відповідних покупців у конкретному місті та сегменті, цінової еластичності пропозиції, структури фінансування і того, куди переміститься попит після обмеження.
Статистика підтверджує значний масштаб українських покупок серед іноземців, але сама по собі не доводить, що українці є головною причиною високої вартості польського житла. Для такого висновку потрібно показати їхню частку в усьому ринку, географічну концентрацію, сегменти придбання та ціновий ефект додаткового попиту. Показник «понад половина іноземного попиту» без правильного знаменника легко створює значно сильніше враження, ніж дозволяють самі дані.
Ще складнішою є природа українського попиту. Після декількох років масштабної міграції Польща має справу не лише з капіталом, який приходить ззовні, а з великою групою людей, які вже працюють, сплачують податки, орендують житло, користуються польською фінансовою системою та поступово переходять до власності. З економічного погляду вони дедалі більше поводяться як локальні домогосподарства, хоча юридично залишаються іноземними громадянами.
Якщо такому домогосподарству заборонити або ускладнити придбання квартири, його житлова потреба не зникає. Частина потенційного попиту на купівлю переходить в оренду, збільшуючи тривалість перебування сім'ї на орендному ринку. Власники квартир можуть отримати сильніший попит, тоді як домогосподарство довше не формуватиме власний житловий капітал. Через це регуляторне рішення, спрямоване на доступність власності, може мати побічний ефект у вигляді додаткового навантаження на орендний сегмент.
Питання інвестиційних фондів також потребує окремого аналізу. Великий портфельний покупець, нерезидент із однією квартирою та українська сім'я, яка купує перше житло після чотирьох років оренди у Польщі, формально можуть потрапити до широкої категорії зовнішнього капіталу, але їхній вплив на ринок, мотивація та соціально-економічна функція різні. Ефективне регулювання житлового ринку зазвичай потребує розуміння саме цих механізмів, а не лише паспорта власника.
Найбільш фундаментальна проблема доступності житла все одно повертає дискусію до пропозиції. Велике місто з концентрацією робочих місць, зростанням населення та обмеженою можливістю швидко створювати нове житло природно отримує високий тиск на ціни. Усунення одного джерела попиту може тимчасово послабити конкуренцію, але не вирішує дефіцит землі, повільне планування, високу собівартість будівництва, вартість фінансування та просторову концентрацію економічної активності.
Для українських покупців практичний висновок поки значно спокійніший, ніж може здатися із заголовків. Станом на зараз підтверджена політична пропозиція Кшиштофа Босака щодо посилення обмежень, а не запроваджена заборона на купівлю житла українцями. Чинна польська система вже містить правила для придбання нерухомості іноземцями та низку винятків, тому будь-яка реальна зміна потребуватиме конкретного юридичного механізму.
Для самого польського ринку дискусія цікавіша в іншому сенсі. Українці за декілька років пройшли шлях від великої групи орендарів до найбільшої групи іноземних покупців житла, і тепер цей перехід стає настільки помітним, що перетворюється на предмет внутрішньої житлової політики Польщі.
Це вже не тільки історія про українців, які купують квартири за кордоном. Це історія про те, як велика міграційна група поступово стає частиною локального ринку капіталу, а ринок починає вирішувати, де проходить межа між відкритістю для цього капіталу та захистом доступності житла для власного населення.
FAQ
Чи заборонила Польща українцям купувати квартири?
Ні. Йдеться про політичну пропозицію Кшиштофа Босака щодо посилення обмежень для іноземних покупців, а не про вже запроваджену загальну заборону.
Хто запропонував обмежити купівлю нерухомості українцями?
Таку позицію висловив віцемаршал польського Сейму Кшиштоф Босак, один із лідерів Konfederacja.
Чому він пропонує обмеження?
Босак пов'язує високі ціни на житло з кількома факторами, серед яких іноземний капітал, міграція, діяльність інвестиційних фондів, земельна політика та концентрація робочих місць у великих містах.
Чи справді українці багато купують житла у Польщі?
Так. У 2025 році громадяни України придбали близько 9,3 тис. квартир загальною площею понад 548 тис. м² і стали найбільшою групою іноземних покупців.
Чи означає це, що українці купують половину всіх квартир у Польщі?
Ні. Висока частка стосується іноземного сегмента, а не всього польського ринку житла.
Чи доведено, що саме українці спричинили зростання цін?
Наявні наведені дані підтверджують масштаб українських покупок, але самі по собі не встановлюють, яку частину загального зростання цін спричинив цей попит.
Чому не можна об'єднувати всіх українських покупців в одну категорію?
Частина купує житло для власного проживання після кількох років роботи в Польщі, частина інвестує, частина використовує іпотеку, а частина диверсифікує сімейний капітал. Ці моделі по-різному впливають на ринок.
Чи потрібен українцю дозвіл для купівлі нерухомості у Польщі?
Польське законодавство передбачає загальний дозвільний режим для громадян країн поза ЄЕЗ та Швейцарією, але містить низку винятків. Зокрема, для придбання окремого житлового приміщення за передбачених законом умов дозвіл може не вимагатися.
Чи всі іноземці мають однакові правила?
Ні. Громадяни країн Європейського економічного простору та Швейцарії мають інший режим, а для громадян третіх країн діє загальний принцип дозволу з передбаченими законом винятками.
Чи можуть обмеження зробити квартири дешевшими?
Скорочення частини попиту теоретично може послабити конкуренцію в окремих сегментах, але масштаб ефекту залежатиме від частки таких покупців та здатності ринку збільшувати пропозицію.
Що станеться з українцями, які не зможуть купити квартиру?
Якщо вони продовжать жити у Польщі, частина такого попиту може залишитися на ринку оренди, оскільки потреба в житлі не зникає разом із обмеженням купівлі.
Чи може це підвищити орендні ставки?
Теоретично додатковий попит на оренду може посилювати конкуренцію за орендне житло в окремих містах. Реальний ефект залежатиме від масштабу обмежень та пропозиції орендних квартир.
Чому великі інвестиційні фонди потрібно аналізувати окремо?
Вони можуть купувати або створювати великі портфелі житла та мають іншу економічну модель, ніж сім'я, яка придбає одну квартиру для власного проживання.
Які польські міста найбільш чутливі до іноземного попиту?
Іноземні покупці та українські мешканці значною мірою концентруються у великих агломераціях, тому потенційний вплив логічніше аналізувати на рівні конкретних міст і сегментів, а не лише за середніми показниками країни.
Чому пропозиція житла настільки важлива для цін?
Якщо кількість домогосподарств і платоспроможний попит зростають швидше, ніж ринок може створювати нове житло, ціни отримують структурний тиск незалежно від громадянства покупців.
Чи означає політична заява, що українцям потрібно поспішати з купівлею?
Сама заява не є достатньою підставою для такого висновку. Для оцінки реального регуляторного ризику потрібна конкретна законодавча ініціатива з визначеними правилами, винятками та строками набрання чинності.
Чому ця дискусія важлива для українського ринку нерухомості?
Значна кількість українських сімей уже володіє або планує володіти житлом у двох країнах. Зміна правил у Польщі може впливати на рішення щодо продажу, оренди або збереження нерухомості в Україні.
Який головний економічний висновок із цієї дискусії?
Великий іноземний попит може впливати на окремі сегменти ринку, але доступність житла формується одночасно попитом, пропозицією землі, темпами будівництва, фінансуванням, міграцією та концентрацією населення і робочих місць. Оцінювати проблему лише через громадянство покупця недостатньо.