Власники квартир і приватних будинків в Україні не завжди повинні сплачувати податок на нерухомість. Обов'язок залежить від загальної площі житла, кількості об'єктів у власності, місцевої податкової ставки та наявності законодавчих пільг. У 2026 році фізичні особи сплачують податок за 2025 рік, а максимальна ставка становить 120 гривень за квадратний метр оподатковуваної площі. Розбираємо, як правильно визначити суму платежу, чому дві невеликі квартири можуть оподатковуватися, за яких умов пільги втрачаються та що робити, якщо податкова нарахувала зайві кошти.
Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є місцевим податком, який сплачують власники житлових і нежитлових об'єктів. Для фізичних осіб, які володіють квартирами або приватними будинками, законодавство передбачає зменшення оподатковуваної площі. Через це більшість власників невеликого житла не мають відповідного податкового зобов'язання, якщо виконуються умови застосування пільги.
Основні правила визначені статтею 266 Податкового кодексу України. Вони встановлюють, хто є платником, які площі не оподатковуються, як місцеві ради визначають ставки та в які строки необхідно перерахувати кошти до бюджету.
За яку площу квартири або будинку потрібно платити
Для фізичних осіб Податковий кодекс передбачає три основні норми зменшення бази оподаткування. Якщо людина володіє квартирою або декількома квартирами, загальна пільгова площа становить 60 кв. м. Для житлового будинку або декількох будинків передбачено 120 кв. м. Якщо у власності одночасно перебувають квартири та житлові будинки, застосовується сукупна пільга в розмірі 180 кв. м.
Важлива особливість полягає в тому, що пільга надається не на кожен об'єкт окремо, а на загальну площу відповідного виду нерухомості, яка належить конкретному платнику податку.
Наприклад, власник квартири площею 55 кв. м за звичайних умов не сплачує податок, оскільки її площа не перевищує встановлену межу. Якщо квартира має 85 кв. м, оподатковуваною буде площа 25 кв. м.
Для приватного будинку площею 150 кв. м податок за загальним правилом нараховуватиметься на 30 кв. м, оскільки перші 120 кв. м підпадають під передбачене законом зменшення.
У всіх випадках необхідно враховувати, чи має власник право на відповідну пільгу та чи не поширюються на об'єкт спеціальні правила оподаткування.
Скільки становить податок на нерухомість у 2026 році
Розмір податку визначається на основі ставки, затвердженої місцевою радою, та площі нерухомості, що підлягає оподаткуванню. Податковий кодекс обмежує максимальну ставку рівнем 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, за кожен квадратний метр.
У 2026 році фізичні особи сплачують податок за 2025 рік. На 1 січня 2025 року мінімальна заробітна плата становила 8000 гривень, отже максимальна ставка дорівнює 120 гривням за квадратний метр на рік.
Для квартири площею 80 кв. м, власник якої має право на стандартну пільгу, оподатковуються 20 кв. м. За максимальної ставки річний платіж становитиме 2400 гривень. Для квартири площею 100 кв. м податок нараховуватиметься на 40 кв. м і може досягати 4800 гривень.
Якщо приватний будинок має площу 200 кв. м, перевищення пільгової норми становить 80 кв. м. За максимальної ставки сума податку дорівнюватиме 9600 гривень на рік.
Ці приклади показують верхню межу розрахунку за відповідних умов. Фактична сума може бути меншою, оскільки місцева рада має право встановити ставку нижче законодавчого максимуму. Для правильного розрахунку необхідно перевіряти рішення громади, на території якої розташована нерухомість.
Чому за дві невеликі квартири доведеться сплачувати податок
Поширена помилка власників полягає в переконанні, що кожна квартира площею до 60 кв. м автоматично звільняється від оподаткування. Насправді Податковий кодекс застосовує пільгову площу до сукупності квартир, які належать одній фізичній особі.
Якщо людина володіє двома квартирами площею 45 і 50 кв. м, їхня загальна площа становить 95 кв. м. Після застосування пільги 60 кв. м оподатковуваною залишається площа 35 кв. м. За максимальної ставки податок за повний рік володіння становитиме 4200 гривень.
Аналогічний принцип діє щодо декількох житлових будинків. Якщо одному власнику належать будинки площею 90 і 100 кв. м, їхня сукупна площа становить 190 кв. м, а перевищення пільгової норми дорівнює 70 кв. м.
Для людей, які купують другу квартиру як інвестицію або отримують нерухомість у спадщину, це має практичне значення. Навіть якщо кожен об'єкт окремо не перевищує пільгову норму, поява додаткової нерухомості може призвести до виникнення податкового зобов'язання.
Якщо у власності одночасно є квартира та будинок
Для власників різних типів житлової нерухомості передбачено окрему пільгову межу в розмірі 180 кв. м. Вона застосовується до сукупної площі квартири або квартир і житлового будинку чи будинків, що перебувають у власності однієї фізичної особи.
Наприклад, людина володіє квартирою площею 75 кв. м і приватним будинком площею 140 кв. м. Загальна площа становить 215 кв. м, а оподатковуване перевищення дорівнює 35 кв. м. За максимальної ставки сукупний річний податок становитиме 4200 гривень.
Якщо ж площа квартири становить 60 кв. м, а будинку 110 кв. м, загальний показник дорівнюватиме 170 кв. м. За наявності права на стандартну пільгу податок не виникатиме.
Для розрахунку враховується зареєстрована загальна площа об'єктів, а не лише житлові кімнати. Кухні, коридори, санвузли та інші приміщення, що входять до загальної площі квартири або будинку, також впливають на визначення податкової бази.
Податок на великі квартири та будинки: додаткові 25 тисяч гривень
Для власників особливо просторого житла Податковий кодекс встановлює додаткове податкове навантаження. Якщо загальна площа окремої квартири перевищує 300 кв. м, а житлового будинку 500 кв. м, розрахована сума податку збільшується на 25 тисяч гривень на рік за кожен такий об'єкт.
Це додатковий платіж, який не замінює звичайний податок за оподатковувану площу.
Наприклад, квартира площею 320 кв. м за максимальної ставки та за умови застосування стандартного зменшення бази оподаткування на 60 кв. м матиме основний річний податок у розмірі 31 200 гривень. Після додавання 25 тисяч гривень загальна сума становитиме 56 200 гривень.
Важливо, що додатковий платіж пов'язаний із перевищенням установленої площі конкретного об'єкта, а не просто з великою сукупною площею кількох невеликих квартир.
Як оподатковується нерухомість у спільній власності
Порядок нарахування податку залежить від форми спільної власності. Якщо квартира перебуває у спільній частковій власності, кожен співвласник є платником щодо своєї частки нерухомості. Якщо майно перебуває у спільній сумісній власності та не поділене в натурі, платником може бути одна з осіб, визначена за згодою співвласників, якщо інше не встановлено судом.
Наприклад, квартира площею 100 кв. м належить двом людям у рівних частках по 50%. Для кожного співвласника площа його частки становить 50 кв. м. Якщо кожен має право на стандартну пільгу та не володіє іншим житлом, податкове зобов'язання за загальним правилом не виникатиме.
Однак якщо один зі співвласників має інші квартири, їхня площа також враховуватиметься під час визначення його особистої податкової бази.
Правильність нарахування залежить від відомостей про частки у праві власності та даних, які використовує податкова служба.
Коли пільга на площу не застосовується
Не всі власники житла можуть скористатися стандартним зменшенням бази оподаткування. Податковий кодекс передбачає випадки, коли пільги не застосовуються, зокрема щодо об'єктів, які використовуються власниками з метою одержання доходів, включно з передаванням в оренду, лізинг, позичку або використанням у підприємницькій діяльності.
Окреме обмеження стосується житлових об'єктів, площа яких перевищує п'ятикратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої для відповідного типу нерухомості.
Для власника квартири, який здає її в оренду, це означає необхідність окремо перевірити застосування пільги. Не варто автоматично розраховувати, що перші 60 кв. м такого житла не оподатковуються.
Важливо також розрізняти податок на нерухоме майно та оподаткування доходу від оренди. Це різні податкові зобов'язання, які мають окремі правила нарахування та сплати.
Хто може бути звільнений від податку
Податковий кодекс передбачає спеціальні випадки, коли житлова нерухомість не є об'єктом оподаткування. Зокрема, це стосується визначених законом об'єктів, які належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та окремим іншим категоріям, а також житла багатодітних або прийомних сімей, у яких виховується п'ятеро і більше дітей.
Окремі правила діють щодо нерухомості, розташованої на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих територіях, а також житла, пошкодженого чи знищеного внаслідок російської агресії. Застосування таких положень залежить від визначених законом умов, періоду, офіційного статусу території та належного документального підтвердження стану об'єкта.
Крім загальнодержавних норм, місцеві ради можуть установлювати додаткові пільги в межах своїх повноважень.
Наявність певного соціального статусу або проживання в регіоні, що постраждав від війни, не завжди означає автоматичне звільнення від усіх податкових зобов'язань. Для кожного об'єкта необхідно перевіряти відповідну правову підставу.
Коли потрібно сплатити податок на нерухомість у 2026 році
Фізичним особам податок нараховують контролюючі органи на підставі наявної інформації про нерухомість. Податкові повідомлення-рішення за 2025 рік повинні були надсилатися до 1 липня 2026 року.
Після належного вручення повідомлення власник має 60 календарних днів для сплати визначеної суми. Отже, єдиної дати платежу для всіх власників квартир і будинків немає, оскільки строк залежить від моменту вручення відповідного документа.
Якщо людина отримала повідомлення пізніше, необхідно орієнтуватися на дату його належного вручення та встановлений законом строк.
За несвоєчасну сплату узгодженого податкового зобов'язання можуть застосовуватися штрафні санкції та пеня відповідно до Податкового кодексу України.
Що робити, якщо податкове повідомлення не надійшло
Відсутність паперового листа не завжди означає, що податкового зобов'язання немає. Повідомлення може бути надіслане через Електронний кабінет платника за умови дотримання встановленого порядку електронної взаємодії, а в окремих випадках документ вважається врученим відповідно до правил Податкового кодексу навіть за відсутності фактичного особистого отримання.
Перевірити нарахування можна через Електронний кабінет платника податків, де відображаються податкові повідомлення-рішення та інформація про стан розрахунків із бюджетом.
Якщо власник знає, що його нерухомість перевищує пільгові норми, але повідомлення не отримував, доцільно самостійно перевірити інформацію в податковій службі. Це допоможе з'ясувати, чи сформовано зобов'язання, чи правильно зазначені об'єкти та чи немає розбіжностей у реєстраційних даних.
Варто враховувати, що відсутність належно врученого повідомлення має окремі правові наслідки. Тому питання виникнення податкового боргу та застосування відповідальності необхідно оцінювати з урахуванням конкретних обставин, а не лише факту ненадходження листа.
Як виправити помилку в нарахуванні податку
Податкові повідомлення можуть містити неточності щодо площі нерухомості, кількості об'єктів, часток співвласників, періоду володіння або застосованої ставки. Такі помилки особливо ймовірні після продажу квартири, оформлення спадщини, зміни власників або оновлення відомостей державних реєстрів.
Власник має право звернутися до контролюючого органу для звірки даних. Під час перевірки можна уточнити перелік об'єктів, їхню загальну площу, частки у власності, право на пільги, застосовані ставки та розраховану суму податку.
Якщо виявлено розбіжності, підтверджені належними документами, податкова служба повинна провести перерахунок у встановленому порядку та за потреби сформувати нове повідомлення-рішення.
Для підтвердження правильних відомостей можуть знадобитися документи про право власності, витяги з реєстрів, технічна документація та інші матеріали, що стосуються конкретної помилки.
Як оподатковується квартира, придбана або продана протягом року
Якщо право власності на нерухомість виникло протягом звітного року, податок для нового власника нараховується з місяця, у якому він набув відповідне право. Попередній власник сплачує податок за період до початку місяця, у якому право власності припинилося.
Наприклад, якщо квартиру придбано в серпні 2025 року, новий власник за загальним правилом відповідатиме за податковий період із серпня до грудня, а не за повний календарний рік.
Це особливо важливо для людей, які продали квартиру, але згодом отримали повідомлення з нарахуванням за весь рік. У такому випадку необхідно перевірити дату переходу права власності та правильність визначення періоду оподаткування.
Чим відрізнятиметься податок за 2026 рік
Платежі, які фізичні особи здійснюють у 2026 році, стосуються переважно нерухомості, що перебувала у власності протягом 2025 року. Податок за 2026 рік нараховуватимуть у 2027 році.
На 1 січня 2026 року мінімальна заробітна плата становила 8647 гривень. За максимальної ставки 1,5% граничний податок за один квадратний метр оподатковуваної площі становитиме 129,705 гривні на рік, тобто приблизно 129,71 гривні.
Наприклад, за квартиру площею 80 кв. м із правом на стандартну пільгу та за максимальної ставки податок за повний 2026 рік становитиме 2594,10 гривні. Відповідне зобов'язання фізична особа сплачуватиме у 2027 році після отримання податкового повідомлення-рішення.
Фактична сума залежатиме від ставок місцевої ради, пільг та інших обставин, що впливають на оподаткування конкретного об'єкта.
Аналітика ON.UA
Податок на житлову нерухомість у 2026 році залежить не лише від площі квартири чи будинку, а й від сукупності об'єктів, які належать одному власнику, форми спільної власності, використання житла та рішень місцевих рад. Пільгові 60, 120 і 180 кв. м застосовуються за визначеними законодавством правилами, а не окремо до кожної квартири або будинку.
Для власників декількох об'єктів особливо важливо правильно враховувати загальну площу нерухомості. Людина може не сплачувати податок за одну невелику квартиру, але отримати податкове зобов'язання після придбання другої або оформлення спадщини.
Найкращий спосіб уникнути помилок і непередбачених витрат полягає у своєчасній перевірці податкових нарахувань, актуальності даних про право власності та ставок, установлених відповідною територіальною громадою.
Поширені запитання (FAQ)
Чи потрібно платити податок за квартиру площею 60 кв. м?
За загальним правилом ні, якщо це єдина квартира власника та він має право на стандартну пільгу. Якщо у власності є інші квартири або пільга не застосовується, податкове зобов'язання може виникнути.
Скільки становить податок за квартиру площею 100 кв. м у 2026 році?
За максимальної ставки 120 гривень за квадратний метр та стандартної пільги 60 кв. м податок за 2025 рік становитиме 4800 гривень. У конкретній громаді ставка може бути нижчою.
Чи потрібно платити за дві квартири по 50 кв. м?
Так, за загальним правилом сукупна площа становить 100 кв. м, а пільга для квартир дорівнює 60 кв. м. Оподатковуваною буде площа 40 кв. м, якщо власник має право на стандартне зменшення бази.
Чи сплачується податок за квартиру, яку здають в оренду?
Так, така нерухомість підлягає оподаткуванню за відповідними правилами. Стандартні пільги щодо площі не застосовуються до об'єктів, які власник використовує для отримання доходу, зокрема передає в оренду.
Чи повинні пенсіонери сплачувати податок на нерухомість?
Пенсійний статус сам по собі не передбачає загального автоматичного звільнення від цього податку. Необхідно враховувати площу нерухомості, загальнодержавні правила та можливі додаткові місцеві пільги.
Чи потрібно платити за зруйноване внаслідок війни житло?
Для знищеної або пошкодженої внаслідок бойових дій нерухомості законодавство передбачає спеціальні правила. Їх застосування залежить від стану об'єкта, відповідного періоду та належного підтвердження обставин.
Коли сплачувати податок на нерухомість у 2026 році?
Фізична особа повинна сплатити суму протягом 60 календарних днів із дня належного вручення податкового повідомлення-рішення.
Де перевірити податок на квартиру?
Перевірити нарахування можна в Електронному кабінеті платника податків або звернувшись до відповідного контролюючого органу.
Чи можна оскаржити неправильно нарахований податок?
Так. Власник може звернутися до податкової служби для звірки даних і перерахунку, а за наявності підстав скористатися передбаченими законом процедурами адміністративного або судового оскарження.