У 2027 році власники житлової нерухомості в Україні сплачуватимуть податок за 2026 рік за новою розрахунковою ставкою. Через підвищення мінімальної заробітної плати максимальний платіж за квадратний метр оподатковуваної площі збільшиться приблизно на 8,1%. Для власників великих квартир, приватних будинків та декількох об'єктів нерухомості це означатиме додаткові витрати. Розбираємо, хто повинен сплачувати податок, як самостійно розрахувати його розмір, у яких випадках не діють пільги та що перевірити до отримання повідомлення від податкової.
Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, належить до місцевих податків і є одним із регулярних фінансових зобов'язань власників житлової та нежитлової нерухомості. Його розмір залежить не від ринкової вартості квартири чи будинку, а від загальної площі об'єкта, ставки, встановленої місцевою радою, та права власника на передбачені законодавством пільги.
У 2027 році податкові повідомлення фізичним особам формуватимуть за результатами 2026 року. Це означає, що навіть якщо мінімальна зарплата у 2027 році зросте, для відповідного розрахунку використовуватиметься її розмір станом на 1 січня 2026 року.
Наскільки зросте податок на нерухомість у 2027 році
Відповідно до статті 266 Податкового кодексу України, максимальна ставка податку на нерухомість становить 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, за кожен квадратний метр оподатковуваної площі.
У 2026 році мінімальна зарплата становила 8647 грн. Відповідно, максимальна ставка податку за цей рік дорівнює 129,705 грн за квадратний метр, або приблизно 129,71 грн після округлення.
Для порівняння, у 2026 році власники сплачують податок за 2025 рік, коли мінімальна зарплата на початок року становила 8000 грн, а гранична ставка дорівнювала 120 грн за квадратний метр.
За незмінної ставки місцевої ради та площі нерухомості сума податку у 2027 році збільшиться приблизно на 8,1%. Однак 129,71 грн є максимально допустимою ставкою, а не єдиним тарифом для всієї України. Місцеві ради можуть встановлювати нижчі ставки залежно від типу нерухомості, її розташування та інших передбачених законодавством умов.
Наприклад, якщо громада встановила ставку 1% мінімальної зарплати, податок за один квадратний метр становитиме 86,47 грн. За ставки 0,5% відповідний показник дорівнюватиме 43,235 грн. Для точного розрахунку власнику необхідно знати ставку, яка діяла у 2026 році за місцем розташування його нерухомості.
За яку площу квартири чи будинку потрібно платити
Для фізичних осіб Податковий кодекс передбачає зменшення бази оподаткування житлової нерухомості:
- на 60 кв. м для квартир незалежно від їх кількості;
- на 120 кв. м для житлових будинків незалежно від їх кількості;
- на 180 кв. м, якщо у власності однієї особи одночасно перебувають квартири та житлові будинки.
За загальним правилом власник сплачує податок лише за площу, яка перевищує відповідний норматив. Наприклад, якщо людина володіє однією квартирою площею 55 кв. м, не використовує її для отримання доходу та має право на стандартну пільгу, податок не нараховуватиметься. Для квартири площею 85 кв. м оподатковуваними будуть 25 кв. м. Для житлового будинку площею 160 кв. м податок розраховуватиметься за 40 кв. м.
Важливо, що під час розрахунку використовується загальна площа нерухомості, зазначена в документах, а не лише площа житлових кімнат. Кухня, коридори, санвузли та інші приміщення, включені до загальної площі об'єкта, також враховуються.
Скільки заплатять власники квартир у 2027 році
За максимальної ставки 1,5% мінімальної заробітної плати та наявності права на стандартне зменшення бази оподаткування річні платежі становитимуть:
- квартира площею 65 кв. м: 648,53 грн;
- квартира площею 70 кв. м: 1297,05 грн;
- квартира площею 80 кв. м: 2594,10 грн;
- квартира площею 100 кв. м: 5188,20 грн;
- квартира площею 120 кв. м: 7782,30 грн;
- квартира площею 150 кв. м: 11 673,45 грн.
Усі розрахунки виконані з використанням точної максимальної ставки 129,705 грн за квадратний метр з округленням кінцевої суми платежу.
Для власника квартири площею 80 кв. м податок збільшиться з 2400 грн у 2026 році до 2594,10 грн у 2027-му. Додаткові витрати становитимуть 194,10 грн на рік. Власник квартири площею 150 кв. м за аналогічних умов сплачуватиме на 873,45 грн більше, ніж у попередньому році. Фактичні платежі можуть бути нижчими, якщо місцева рада встановила ставку менше ніж 1,5%.
Скільки доведеться платити за приватний будинок
Для житлових будинків стандартна неоподатковувана площа становить 120 кв. м. Це дозволяє власникам більшості компактних приватних будинків не сплачувати податок за умови дотримання вимог щодо застосування пільги.
За максимальної ставки у 2027 році орієнтовні платежі становитимуть:
- будинок площею 130 кв. м: 1297,05 грн;
- будинок площею 150 кв. м: 3891,15 грн;
- будинок площею 180 кв. м: 7782,30 грн;
- будинок площею 200 кв. м: 10 376,40 грн;
- будинок площею 250 кв. м: 16 861,65 грн;
- будинок площею 300 кв. м: 23 346,90 грн.
Для власників великих приватних будинків податок стає відчутною складовою щорічних витрат на утримання нерухомості. Наприклад, власник будинку площею 300 кв. м за максимальної ставки сплачуватиме понад 23 тисячі гривень на рік лише податку на житлову нерухомість. Окремо необхідно враховувати земельний податок, якщо він підлягає сплаті, витрати на опалення, обслуговування будинку та інженерних систем.
Як розраховують податок, якщо у власності декілька квартир
Поширена помилка полягає в тому, що власники вважають кожну квартиру окремим об'єктом із власною неоподатковуваною площею 60 кв. м.
Насправді стандартне зменшення застосовується до сумарної площі квартир, які належать одному платнику податку. Наприклад, людина володіє двома квартирами площею 45 та 50 кв. м. Загальна площа становить 95 кв. м, із яких 60 кв. м не оподатковуються за умови застосування пільги.
Податок розраховуватиметься за 35 кв. м. Якщо до обох квартир застосовується максимальна ставка, загальна сума платежу у 2027 році становитиме 4539,68 грн.
Якщо квартири розташовані в різних територіальних громадах, для них можуть діяти різні ставки. У такому разі розрахунок здійснюється з урахуванням відповідних ставок і розподілу податкового зобов'язання між об'єктами.
Придбання другої квартири може створити податкове зобов'язання навіть тоді, коли площа кожної з них окремо не перевищує 60 кв. м. Цю особливість варто враховувати інвесторам, які формують портфель із декількох невеликих квартир.
Якщо власник має одночасно квартиру та будинок
Для різних типів житлової нерухомості застосовується загальне зменшення бази оподаткування на 180 кв. м. Припустимо, що фізична особа володіє квартирою площею 75 кв. м і житловим будинком площею 140 кв. м. Загальна площа нерухомості становить 215 кв. м.
За наявності права на пільгу оподатковуватимуться 35 кв. м. Якщо до обох об'єктів застосовується максимальна ставка, загальна сума податку становитиме 4539,68 грн.
Інший приклад: власник має квартиру площею 50 кв. м і будинок площею 120 кв. м. Сумарна площа дорівнює 170 кв. м, тобто не перевищує встановленого нормативу. За відсутності обставин, які позбавляють права на пільгу, податок не нараховуватиметься.
Для правильного розрахунку необхідно враховувати всі житлові об'єкти та частки, які належать конкретній особі.
Додаткові 25 тисяч гривень за великі квартири та будинки
Для особливо великих об'єктів житлової нерухомості Податковий кодекс передбачає додаткове податкове навантаження. Якщо загальна площа квартири перевищує 300 кв. м або площа житлового будинку перевищує 500 кв. м, розрахована сума податку збільшується на 25 тисяч гривень на рік за кожен відповідний об'єкт.
Цю доплату часто називають податком на розкіш, хоча юридично вона є складовою податку на нерухоме майно.
Окремо необхідно враховувати правило, за яким стандартні пільги не застосовуються, якщо площа об'єкта або сукупна площа відповідних об'єктів перевищує п'ятикратний розмір установленої неоподатковуваної площі. Для власника однієї квартири цей поріг становить 300 кв. м, для власника одного житлового будинку 600 кв. м.
Наприклад, якщо фізична особа володіє лише квартирою площею 320 кв. м, стандартне зменшення на 60 кв. м не застосовується. За максимальної ставки податок за всю площу становитиме 41 505,60 грн. Після додавання фіксованих 25 тисяч гривень загальний річний платіж досягне 66 505,60 грн.
Для будинку площею 550 кв. м ситуація інша. Його площа перевищує поріг для додаткового платежу у 25 тисяч гривень, але не перевищує п'ятикратний розмір стандартної пільги для будинків.
За умови, що власник має право на зменшення бази оподаткування на 120 кв. м, податок розраховуватиметься за 430 кв. м. За максимальної ставки основний платіж становитиме 55 773,15 грн, а разом із додатковими 25 тисячами гривень загальна сума дорівнюватиме 80 773,15 грн.
Для власників декількох великих об'єктів розрахунок може бути складнішим, оскільки необхідно враховувати їхню сумарну площу, типи нерухомості та умови застосування пільг.
Чи потрібно платити податок за квартиру, яка здається в оренду
Для власників орендної нерухомості діє важливе обмеження, про яке часто забувають під час розрахунку інвестиційної дохідності.
Стандартні пільги з податку на нерухомість не застосовуються до об'єктів, які власник використовує для отримання доходу, зокрема здає в оренду, лізинг, позичку або використовує у підприємницькій діяльності.
Це означає, що навіть невелика квартира площею 40 кв. м, яка за звичайних умов не підлягала б оподаткуванню, може створювати податкове зобов'язання, якщо власник здає її в оренду.
За максимальної ставки та використання квартири для отримання доходу протягом усього року податок за 40 кв. м становитиме 5188,20 грн.
Для орендної квартири площею 60 кв. м відповідний платіж дорівнюватиме 7782,30 грн.
Ці суми необхідно враховувати окремо від податку на доходи фізичних осіб та військового збору, які можуть виникати внаслідок отримання орендного доходу.
Наприклад, якщо квартира площею 60 кв. м здається за 15 тисяч гривень на місяць, її валовий річний орендний дохід становить 180 тисяч гривень. Податок на нерухомість за максимальної ставки дорівнюватиме приблизно 4,3% цього доходу ще до врахування інших податків, ремонтів та можливих простоїв.
Для інвесторів це додатковий аргумент на користь розрахунку чистої, а не лише заявленої орендної дохідності.
Як нараховують податок, якщо квартира має декількох власників
Порядок оподаткування залежить від форми спільної власності. Якщо квартира перебуває у спільній частковій власності, кожен співвласник є платником податку за належну йому частку.
Наприклад, квартира площею 100 кв. м належить двом особам у рівних частках. Для кожного співвласника площа його частки становить 50 кв. м. Якщо жоден із них не має інших квартир, не використовує нерухомість для отримання доходу та відповідає умовам застосування пільги, податкове зобов'язання може бути відсутнім в обох власників. Якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності без поділу в натурі, платником податку є один зі співвласників, визначений за їхньою згодою, якщо інше не встановлено судом.
Для подружжя та інших співвласників важливо перевірити, яка саме форма власності зареєстрована в документах. Сам факт проживання декількох осіб у квартирі не означає, що неоподатковувана площа автоматично збільшується пропорційно кількості мешканців.
Хто може не сплачувати податок через війну
На період воєнного стану законодавство передбачає спеціальні правила оподаткування нерухомості, яка розташована на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих територіях.
Звільнення застосовується відповідно до положень Податкового кодексу, офіційного переліку територій та встановлених для них періодів.
Нерухомість, щодо якої діють відповідні правила ненарахування податку, не враховується під час визначення бази оподаткування інших житлових об'єктів фізичної особи за передбачених законодавством умов.
Окремі правила діють для знищеної та пошкодженої нерухомості. Для застосування звільнення або інших податкових послаблень можуть мати значення відомості, внесені до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, а також рішення органів місцевого самоврядування.
Власникам такого житла варто перевірити не лише фактичний стан нерухомості, а й наявність необхідної інформації в державних реєстрах.
Не слід вважати, що податок автоматично скасовується для всієї нерухомості, розташованої в області, де відбуваються бойові дії. Значення мають статус конкретної території, відповідний період та правові підстави звільнення.
Чи звільняються пенсіонери від податку на квартиру
Загальнодержавного автоматичного звільнення від податку на житлову нерухомість лише на підставі досягнення пенсійного віку Податковий кодекс не передбачає.
Пенсіонери користуються стандартними правилами зменшення бази оподаткування на 60, 120 або 180 кв. м залежно від типу нерухомості та можуть мати право на додаткові місцеві пільги.
Аналогічний підхід застосовується до інших соціальних категорій громадян. Наявність статусу особи з інвалідністю, ветерана або внутрішньо переміщеної особи сама по собі не завжди означає повне звільнення від податку на нерухомість.
Конкретні пільги необхідно перевіряти за положеннями Податкового кодексу та рішеннями відповідної місцевої ради.
Хто сплачуватиме податок, якщо квартиру продали у 2026 році
Продаж квартири не звільняє попереднього власника від податкових зобов'язань за період, протягом якого нерухомість йому належала. У разі переходу права власності протягом календарного року податок для попереднього власника розраховується за період із початку року до початку місяця, в якому він втратив право власності. Новому власнику податок нараховується починаючи з місяця, в якому він набув право власності.
Наприклад, квартира була продана у вересні 2026 року. За наявності податкового зобов'язання попередній власник сплачуватиме податок за січень–серпень, а новий власник за вересень–грудень. Відповідні платежі фізичним особам нараховуватимуться у 2027 році.
Цю обставину важливо враховувати під час перевірки податкових повідомлень після продажу квартири. Отримання повідомлення за нерухомість, яка вже не належить платнику, не завжди є помилкою податкової служби.
Коли потрібно сплатити податок у 2027 році
Податкові повідомлення-рішення за 2026 рік контролюючі органи повинні надіслати фізичним особам до 1 липня 2027 року. У документі зазначатимуться об'єкти нерухомості, розрахована сума податку та реквізити для його сплати.
Власник повинен сплатити податок протягом 60 днів із дня вручення податкового повідомлення-рішення. Це означає, що єдиної календарної дати сплати для всіх фізичних осіб немає. Строк залежить від дати вручення конкретного повідомлення.
Інформацію про нарахування можна перевірити в Електронному кабінеті платника податків. Особливо корисною така можливість є для власників нерухомості, які перебувають за кордоном або фактично проживають не за місцем своєї податкової адреси.
Якщо контролюючий орган не надіслав або не вручив повідомлення у встановлений законом строк, фізична особа звільняється від передбаченої Податковим кодексом відповідальності за несвоєчасну сплату відповідного зобов'язання. Проте це не означає автоматичного скасування самого податку.
Що робити, якщо податкова неправильно розрахувала суму
Помилки під час нарахування податку можуть виникати через неактуальні відомості про право власності, неправильну площу квартири, невраховані частки співвласників або відсутність інформації про право на пільгу.
Власник має право звернутися до контролюючого органу для звірки даних щодо:
- об'єктів нерухомості та часток, які перебувають у його власності;
- загальної площі відповідних об'єктів;
- права на застосування пільг;
- розміру податкової ставки;
- суми нарахованого податку.
Для підтвердження відомостей можуть знадобитися документи про право власності, технічна документація та інші матеріали, які підтверджують обставини конкретної ситуації.
Якщо під час звірки встановлено розбіжності між інформацією податкової служби та документами власника, контролюючий орган здійснює перерахунок і формує нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє повідомлення в такому випадку вважається скасованим.
Що варто перевірити власникам нерухомості ще до 2027 року
Підготовка до майбутніх платежів не потребує складних процедур. Власнику достатньо перевірити перелік зареєстрованих на нього об'єктів, їхню загальну площу, форму власності та ставки податку, які діяли у відповідних громадах у 2026 році.
Особливу увагу варто приділити нерухомості, яку було продано, успадковано або придбано протягом року. Саме зміни у складі майна можуть вплинути на право застосування пільг і розмір майбутнього платежу.
Власникам орендних квартир доцільно включити податок на нерухомість до фінансового плану на 2027 рік. Для великих житлових об'єктів необхідно окремо перевірити можливість застосування додаткового платежу в розмірі 25 тисяч гривень. Власникам пошкодженого житла або нерухомості на територіях бойових дій варто заздалегідь перевірити відомості в державних реєстрах і наявність правових підстав для звільнення від оподаткування.
Аналітика ON.UA
Зростання податку на нерухомість у 2027 році є наслідком підвищення мінімальної заробітної плати, а не запровадження нового податку чи загального скасування пільг для власників житла.
Для більшості власників однієї невеликої квартири або компактного приватного будинку правила оподаткування залишаються звичними. Найбільше додаткове фінансове навантаження відчують власники великих житлових об'єктів, декількох квартир та нерухомості, яка використовується для отримання доходу.
Розмір платежу можна попередньо визначити вже зараз. Для цього необхідно знати загальну площу нерухомості, право на пільгу та ставку, встановлену місцевою радою на 2026 рік.
Головна рекомендація ON.UA: не обмежуватися перевіркою площі окремої квартири. Податкове зобов'язання залежить від усього портфеля житлової нерухомості конкретного власника, способу її використання та особливостей зареєстрованого права власності.
Поширені запитання (FAQ)
Якою буде максимальна ставка податку на нерухомість у 2027 році?
За 2026 звітний рік максимальна ставка становить 129,705 грн за квадратний метр оподатковуваної площі. Фактичний розмір залежить від рішення місцевої ради.
Скільки потрібно заплатити за квартиру площею 80 кв. м?
За максимальної ставки та стандартного зменшення бази оподаткування на 60 кв. м податок становитиме 2594,10 грн.
Чи потрібно платити за дві квартири площею по 40 кв. м?
Так, якщо обидві квартири належать одній особі та немає інших підстав для звільнення. За стандартної пільги оподатковуватимуться 20 кв. м із сумарної площі 80 кв. м.
Чи оподатковується квартира площею менше ніж 60 кв. м, якщо вона здається в оренду?
Так. Стандартне зменшення бази оподаткування не застосовується до нерухомості, яку власник використовує для отримання доходу.
Коли надійдуть повідомлення про податок за 2026 рік?
За чинними правилами податкова служба повинна надіслати повідомлення-рішення фізичним особам до 1 липня 2027 року.
Чи потрібно сплачувати податок, якщо власник квартири перебуває за кордоном?
Так, якщо він залишається власником нерухомості та має відповідне податкове зобов'язання. Перебування за кордоном саме по собі не звільняє від податку.
Чи залежить податок від ринкової вартості квартири?
Ні. Основою для розрахунку є загальна площа нерухомості, застосовувана ставка та право на пільги. Для особливо великих житлових об'єктів також передбачено додатковий платіж.
Чи можна не платити податок, якщо повідомлення не надійшло?
Відсутність повідомлення не означає автоматичного скасування податкового зобов'язання. Варто перевірити нарахування в Електронному кабінеті або звернутися до податкової служби для уточнення.