Продаж квартири в новобудові до завершення будівництва має принципову податкову особливість, яку легко пропустити при підготовці угоди. Для майбутнього об'єкта нерухомості та неподільного об'єкта незавершеного будівництва законодавство передбачає можливість зменшити дохід від продажу на документально підтверджені витрати, понесені під час придбання відповідного об'єкта або прав на нього.
Економічний зміст цього механізму значно важливіший за формальне формулювання Податкового кодексу. Людина могла інвестувати у квартиру 2,5 млн грн, а через певний час продати відповідний майбутній об'єкт за 3 млн грн. Без урахування витрат податкова база могла б асоціюватися з усіма 3 млн грн отриманого доходу. Механізм, передбачений статтею 172 Податкового кодексу України, за дотримання встановлених умов дозволяє врахувати документально підтверджені витрати на придбання.
Фактично законодавство розділяє ціну продажу та економічний результат операції. Це особливо актуально для українського первинного ринку, де між початковим придбанням квартири та завершенням будівництва може пройти кілька років, а власник інвестиції іноді вирішує вийти з неї раніше: через зміну життєвих планів, необхідність повернути капітал, переїзд, фінансові обставини або зростання ринкової вартості об'єкта. У таких угодах правильне оформлення документів під час первинного придбання може безпосередньо вплинути на майбутню суму податкових зобов'язань.
Продаж майбутньої квартири і продаж готової квартири не варто змішувати
У побутовій мові обидві операції часто називають однаково: «продаж квартири». З юридичного та податкового погляду структура угоди залежить від того, що існує на момент відчуження і яке право зареєстроване за продавцем.
Після завершення будівництва та державної реєстрації права власності предметом угоди може бути готовий об'єкт нерухомості. До завершення будівництва правова конструкція інша. Законодавство оперує поняттями майбутнього об'єкта нерухомості, неподільного та подільного об'єкта незавершеного будівництва, а в окремих випадках йдеться про відступлення прав за відповідним договором. Ця різниця має практичне значення для рієлтора, інвестора та власника. Не можна визначати податкову модель лише за побутовою фразою «я купив квартиру в новобудові й тепер хочу її продати». Спочатку потрібно встановити, яке право має продавець і який юридичний механізм використовуватиметься для його відчуження.
Для майбутнього об'єкта діє окреме правило оподаткування
Податковий кодекс окремо регулює дохід фізичної особи від продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та визначених операцій із відступлення прав. Для фізичної особи-резидента дохід від таких операцій у передбачених законом випадках оподатковується ПДФО за ставкою 18%. Для майна або майнових прав, отриманих у спадщину, стаття 172 передбачає окремий режим із застосуванням ставки 5%.
На цьому аналіз угоди не закінчується. Та сама стаття дозволяє зменшувати відповідний дохід на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта або майнових прав. Податкова база за наявності права на таке зменшення може суттєво відрізнятися від повної ціни продажу.
Як працює зменшення доходу на витрати
Уявімо спрощену ситуацію. Фізична особа придбала майбутню квартиру за 2,5 млн грн. Пізніше, ще до завершення будівництва, відповідний об'єкт продається за 3 млн грн. Різниця між сумами становить 500 тис. грн. За наявності передбачених Податковим кодексом підстав і документального підтвердження витрат механізм статті 172 дозволяє врахувати витрати на придбання при визначенні оподатковуваного доходу.
Це принципово інша економіка угоди, ніж нарахування податку без урахування початково вкладених коштів. Приклад навмисно спрощений. Остаточний розрахунок залежить від юридичної конструкції конкретної операції, складу дозволених витрат, способу набуття прав та інших обставин. Використовувати арифметичну різницю між двома цінами як універсальну формулу без перевірки документів не варто.
Що Податковий кодекс вважає витратами на придбання
Перелік значно ширший за одну суму, перераховану девелоперу. До передбачених Податковим кодексом витрат можуть належати кошти, сплачені як вартість майнових прав, цінних паперів або деривативів, погашення яких відбулося шляхом передачі об'єкта нерухомості або його частини.
Законодавство також дозволяє враховувати кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва, витрати на придбання нерухомості на етапі незавершеного будівництва, визначені витрати за договорами купівлі-продажу та міни, а також державне мито, реєстраційні збори й аналогічні платежі, пов'язані з придбанням відповідних прав. До переліку входять і безпосередні витрати на будівництво об'єкта нерухомості у випадках, передбачених законодавством.
Склад допустимих витрат потрібно встановлювати за документами конкретної операції, а не за принципом «усе, на що витрачалися гроші».
Головне слово в цьому механізмі не «витрати», а «документально підтверджені»
Факт реальної оплати сам по собі не завжди достатній для податкового обліку. Власник може чудово пам'ятати, скільки коштувала квартира три роки тому. Може мати листування з менеджером відділу продажів, старий прайс забудовника або інформацію в особистому кабінеті. Для застосування податкового механізму значення мають належні документи, які підтверджують витрати.
Комплект залежить від схеми придбання. До нього можуть входити договори, банківські та платіжні документи, підтвердження перерахування коштів, документи фонду фінансування будівництва, квитанції про збори та інші матеріали, які підтверджують конкретні витрати. Звідси випливає практичне правило для інвестора в новобудову: податкові документи потрібно збирати не перед продажем, а з моменту входу в проєкт. Через два або три роки відновити повну історію платежів складніше, ніж зберігати її одразу.
Розстрочка потребує особливо уважного обліку
Первинний ринок часто працює з поетапною оплатою. Покупець вносить перший платіж, після чого протягом року або кількох років сплачує решту вартості квартири. У такій ситуації одного договору з повною ціною об'єкта недостатньо для автоматичного підтвердження фактично понесених витрат.
Для майбутнього продажу важлива платіжна історія: скільки коштів реально було сплачено, коли відбувалися платежі, за яким договором вони здійснювалися і чим підтверджуються. Особливого значення це набуває при продажу до завершення повної оплати об'єкта.
Податковий кодекс окремо згадує відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості, за яким ціну сплачено частково та зареєстровано відповідне обтяження речових прав на користь покупця. У такій операції професійна перевірка договору потрібна ще до визначення податкової бази.
Ціна в договорі не може довільно використовуватися для зменшення податку
Ще одна поширена помилка полягає в ідеї зазначити в договорі меншу суму й таким способом скоротити податкові платежі. Стаття 172 Податкового кодексу встановлює правила визначення доходу від продажу нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва та майбутнього об'єкта нерухомості. Для цілей оподаткування враховується ціна, зазначена в договорі, але вона не може бути нижчою за відповідну оціночну або ринкову вартість, визначену за передбаченою законом процедурою.
Механізм зменшення доходу на підтверджені витрати працює принципово інакше. Він не потребує штучного заниження ціни угоди. Закон дозволяє врахувати економічно реальні та документально підтверджені витрати на придбання. Для продавця це набагато безпечніша конструкція, ніж спроба маніпулювати договірною вартістю.
Право на витрати пов'язане з декларуванням
Можливість врахувати витрати не працює як автоматична знижка, яку нотаріус просто віднімає від вартості об'єкта. Податковий кодекс покладає розрахунок зменшення доходу на платника податку. Коли стороною відповідного договору є юридична або самозайнята особа, розрахунок у передбаченому порядку може здійснювати така особа.
Платник, який скористався правом на врахування витрат, зобов'язаний задекларувати доходи від усіх відповідних операцій із продажу, міни або іншого відчуження, здійснених протягом звітного податкового року.
Разом із декларацією подаються копії документів, що підтверджують заявлені витрати. Податкова економія в такій конструкції виникає не через неформальну домовленість сторін, а через правильний облік та декларування операції.
Продаж за тією самою ціною не означає автоматично відсутність усіх платежів
На побутовому рівні логіка здається очевидною: квартира була придбана за 2 млн грн і продана за 2 млн грн, економічного прибутку немає. Для податкового розрахунку одного такого порівняння недостатньо. Потрібно встановити, які витрати закон дозволяє врахувати, чи підтверджені вони належними документами, яка вартість береться для визначення доходу, який режим застосовується до конкретної операції та які інші платежі виникають при її оформленні.
Відсутність економічного прибутку та відсутність будь-яких витрат на проведення угоди є різними поняттями. Це одна з причин, чому податковий розрахунок доцільно робити до погодження остаточної ціни з новим покупцем.
Подарований майбутній об'єкт має іншу базу витрат
Окреме правило передбачене для майна, отриманого в подарунок. Для цілей визначення відповідних витрат подарований об'єкт нерухомості, неподільний об'єкт незавершеного будівництва або майбутній об'єкт нерухомості вважається придбаним за вартістю державного мита, реєстраційного збору, податків та інших аналогічних платежів, сплачених у зв'язку з даруванням.
Це суттєва відмінність від звичайної купівлі. Вартість, за якою майно оцінювалося між сторонами дарування, не можна автоматично прирівнювати до витрат на його придбання для майбутнього податкового розрахунку.
Спадщина також має окремий режим
Податковий кодекс окремо регулює продаж майбутнього об'єкта нерухомості або відповідних прав, отриманих у спадщину. Для таких випадків стаття 172 передбачає ставку ПДФО 5% замість загальної ставки 18%, що застосовується до відповідної категорії операцій.
Походження права на об'єкт стає одним із ключових параметрів податкового розрахунку. Дві людини можуть в один день продати однакові майбутні квартири в одному житловому комплексі за однаковою ціною і мати різну податкову модель, оскільки одна придбала відповідні права за власні кошти, а інша отримала їх у спадщину.
Для інвестора податок потрібно рахувати ще до входу в новобудову
Інвестор, який купує квартиру на ранній стадії будівництва з можливим продажем до введення будинку в експлуатацію, фактично планує дві операції.
Перша відбувається під час входу в проєкт. Друга виникає при виході. Фінансовий результат між ними не можна оцінювати лише різницею між початковою та майбутньою ціною.
У модель входять платежі за придбання, супутні витрати, податкове навантаження при продажу, комісії, можливі платежі девелоперу за переоформлення або інші передбачені договором процедури та вартість капіталу за період володіння.
Квартира могла номінально подорожчати на 20%, а чиста дохідність інвестора буде нижчою. Податкове планування в цьому випадку не означає пошук способу уникнути податку. Воно означає розуміння правил до моменту, коли угода вже погоджена і змінити її структуру складно.
Рієлтору потрібно встановити предмет продажу до реклами об'єкта
На первинному ринку фраза власника «продаю квартиру по переуступці» не повинна автоматично перетворюватися на оголошення. Спочатку потрібно вивчити документи.
Рієлтору необхідно зрозуміти, за якою юридичною моделлю клієнт увійшов у будівництво, що зареєстровано на момент продажу, чи повністю сплачена ціна, які умови передбачає договір із девелопером, чи допускається відповідна операція та які дії потрібні для її оформлення. Лише після цього можна коректно визначати конструкцію майбутньої угоди.
Професійна робота з новобудовою починається не з фотографій і ціни квадратного метра, а з ідентифікації активу, який клієнт юридично має право відчужити.
«Переуступка» не є універсальною назвою всіх продажів до введення будинку
Ринок звик використовувати слово «переуступка» майже для будь-якої зміни інвестора до завершення будівництва. Після реформування законодавства про гарантування речових прав на майбутні об'єкти нерухомості така побутова термінологія дедалі гірше описує реальну юридичну структуру угоди.
У різних проєктах можуть існувати різні правові конструкції залежно від дати укладення початкового договору, моделі фінансування будівництва, реєстрації спеціального майнового права та фактичного стану об'єкта.
Для податкового розрахунку назва, якою операцію називає відділ продажів або власник, не має вирішального значення. Вирішальне значення мають документи.
Старі договори новобудов потребують окремої уваги
Український первинний ринок пережив суттєву зміну правового регулювання. Нові механізми продажу майбутніх об'єктів нерухомості співіснують із договорами, укладеними раніше за іншими моделями. На практиці рієлтор може одночасно працювати з двома квартирами в сусідніх будинках, де юридична конструкція придбання принципово відрізняється.
Одна могла купуватися за сучасною моделлю майбутнього об'єкта нерухомості. Інша кілька років тому через майнові права, фонд фінансування будівництва або іншу конструкцію, яка використовувалася на ринку до зміни законодавства.
Підміняти аналіз документів загальною фразою «це продаж квартири в новобудові» небезпечно.
Найдорожчою помилкою може виявитися не ставка податку, а втрачений документ
Уявімо інвестора, який кілька років тому придбав майбутній об'єкт за значну суму, але частину платежів здійснював за різними реквізитами, змінював банк, не зберіг квитанції або не може швидко отримати підтвердження окремих операцій.
Економічно гроші були витрачені. Податковий механізм побудований навколо документально підтверджених витрат. Різниця між цими двома обставинами може коштувати значно більше, ніж послуги професійного супроводу угоди.
Для інвестора архів документів є частиною самого активу. Договори, додаткові угоди, банківські платежі, акти та підтвердження зборів потрібно зберігати так само уважно, як документи про право на нерухомість.
Ціну продажу потрібно обговорювати після розрахунку чистого результату
Власник часто формулює завдання рієлтору через бажану ціну: «хочу отримати 3 млн грн». Професійне питання звучить інакше: 3 млн грн має бути ціною договору чи сумою, яка повинна залишитися у продавця після операції?
Різниця принципова. Податки, витрати на оформлення, можливі договірні платежі та комісія впливають на чистий результат. Продавець, який визначив бажану суму без попереднього розрахунку, може виявити цю різницю вже перед підписанням договору. Для рієлтора податковий розрахунок не замінює консультацію податкового фахівця або нотаріуса. Він потрібний для іншого: вчасно побачити фактор, здатний змінити переговорну позицію клієнта та мінімально прийнятну ціну угоди.
Аналітика ON.UA
Можливість зменшити дохід від продажу майбутнього об'єкта нерухомості на документально підтверджені витрати є не податковою лазівкою, а частиною нормальної логіки оподаткування інвестиційної операції.
Людина вкладає капітал у майбутню квартиру. Пізніше вона продає відповідний актив. Законодавство за встановлених умов дозволяє врахувати кошти, які були витрачені на його придбання.
Найважливіша практична деталь міститься в словах «документально підтверджені». Для інвестора в первинну нерухомість договір і платіжні документи мають не лише доказове значення у відносинах із девелопером. Вони можуть безпосередньо впливати на економіку майбутнього виходу з інвестиції.
Це змінює і роль рієлтора. При продажу готової квартири основна увага часто зосереджена на праві власності, обтяженнях, зареєстрованих особах, технічних характеристиках та історії об'єкта. При продажу до завершення будівництва потрібно додатково відновити фінансову та договірну історію входу клієнта в проєкт.
Скільки він фактично сплатив? За яким договором? Яке право має зараз? Чи повністю оплачений об'єкт? Які документи підтверджують платежі? Який механізм відчуження передбачений для цього активу? Які витрати закон дозволяє врахувати?
Відповіді на ці питання можуть вплинути на чистий результат продавця не менше, ніж додаткові кілька відсотків торгу з покупцем.
Особливо важливо не змішувати податкову оптимізацію із заниженням договірної ціни. Це різні речі. Законний механізм працює через визначення доходу та врахування підтверджених витрат, а не через штучне зменшення вартості угоди.
Для інвестора висновок ще ширший. Економіку виходу потрібно моделювати в момент входу в новобудову. Купівля на ранній стадії за 2 млн грн і потенційний продаж за 3 млн грн не означають автоматичний прибуток у 1 млн грн. Потрібно врахувати податки, дозволені витрати, супутні платежі, строк утримання капіталу та юридичну модель майбутнього продажу.
Інвестиція завершується не тоді, коли квартира подорожчала на сайті забудовника. Вона завершується тоді, коли інвестор вийшов з активу і порахував чистий фінансовий результат.
FAQ
Чи можна зменшити дохід від продажу майбутньої квартири на витрати на її придбання?
Так. Стаття 172 Податкового кодексу передбачає можливість зменшення доходу від визначених операцій із майбутніми об'єктами нерухомості та об'єктами незавершеного будівництва на документально підтверджені витрати на їх придбання.
Яка ставка ПДФО застосовується при продажу майбутнього об'єкта нерухомості?
Для відповідних операцій фізичної особи-резидента Податковий кодекс передбачає ставку ПДФО 18%. Для майна або майнових прав, отриманих у спадщину, діє окреме правило зі ставкою 5%.
Чи означає ставка 18%, що податок завжди сплачується з усієї ціни продажу?
Ні. Для відповідних операцій закон дозволяє зменшувати дохід на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта або майнових прав.
Які витрати можуть враховуватися?
Податковий кодекс передбачає низку категорій, серед яких кошти, сплачені за відповідні майнові права, платежі до фонду фінансування будівництва, витрати на придбання об'єкта на стадії незавершеного будівництва, окремі реєстраційні платежі, державне мито та інші визначені законом витрати.
Чи можна врахувати витрати без підтверджувальних документів?
Механізм статті 172 прямо пов'язаний із документальним підтвердженням витрат. Самого твердження власника про суму, яку він колись заплатив, недостатньо.
Чи потрібно подавати декларацію?
Так. Платник, який використовує право на врахування відповідних витрат, повинен задекларувати доходи від передбачених законом операцій за звітний податковий рік.
Чи потрібно подавати документи про витрати разом із декларацією?
ДПС зазначає, що копії документів, які підтверджують відповідні витрати, надаються разом із декларацією про майновий стан і доходи.
Чи можна врахувати платежі за квартиру, придбану в розстрочку?
Врахування витрат залежить від фактично понесених та належно підтверджених платежів і юридичної конструкції конкретної операції. Для об'єктів із частково сплаченою ціною Податковий кодекс містить окремі положення.
Як визначається дохід від продажу?
Для передбачених статтею 172 операцій дохід визначається виходячи з договірної ціни, але не нижче вартості, яка має застосовуватися відповідно до правил оцінки, встановлених Податковим кодексом.
Чи допоможе зазначення меншої ціни в договорі скоротити податок?
Податкове законодавство встановлює нижню межу вартості, яка використовується для визначення доходу. Законний механізм зменшення податкової бази полягає у врахуванні дозволених і підтверджених витрат, а не у штучному заниженні ціни.
Що відбувається з витратами, коли об'єкт отриманий у подарунок?
Для подарованого об'єкта Податковий кодекс визначає спеціальний порядок. Витратами на придбання вважаються відповідні державні мита, реєстраційні збори, податки та інші аналогічні платежі, сплачені у зв'язку з даруванням.
Чи однакові правила для всіх квартир у новобудовах?
Ні. Значення мають дата та юридична модель придбання, вид права, стан будівництва, повнота оплати, спосіб майбутнього відчуження та інші характеристики конкретної операції.
Що рієлтору потрібно перевірити перед продажем квартири в недобудованому будинку?
Потрібно встановити юридичний предмет продажу, перевірити початковий договір, фактичні платежі, зареєстровані права та обтяження, умови девелопера щодо відчуження, а також завчасно визначити податкову конструкцію майбутньої операції.
Коли краще розраховувати податки при такому продажу?
До визначення остаточної ціни та погодження умов із покупцем. Це дозволяє продавцеві розуміти чисту суму після угоди та не змінювати фінансові очікування вже на етапі оформлення.